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法拍面面觀(16)-- 未申請設立房屋稅籍老房屋,因移轉會影響的土地增值稅額負擔?



由於建物所有權保存登記制度,在臺灣並非【要式行為】有強制性登記,所有權人可以按需求辦理或不辦理保存登記;因此按建築主管建築機關申請建築執照(都外管轄權是公所),核發使用執照後就等於是合法建物,依建造完成之日,不論有保存登記或沒保存登記,地政或建管單位會轉送至所轄稅捐稽徵處主動申請設籍;另一種屬查核編定課稅,所轄稅捐稽徵處主調查,比如座落鄉下的鐵皮違章搭建,或經檢舉違章後轉送捐稽徵處編定房屋稅籍,因此,依房屋稅課稅原則房屋幾乎都會編定房屋稅籍。

一般人的概念,房屋如果編定稅籍就是等於要繳稅,其實是錯誤觀念,許多老舊房屋因核定現值過低,無需繳納房屋稅;但是如果沒有編定房屋稅籍,卻會直接影響用土地增值稅自用住宅優惠稅率,影響權益的結果論差異非常大,其實老屋要繳交的房屋稅可說是幾佰元不到,但影響土地增值稅計算可是以幾拾萬、甚至幾佰萬之差異,因此兩權相衡取輕概念,寧願繳交房屋稅,也不要因為無編定房屋稅稅籍,進而影響無法認定為自住之事實,過戶時的土地增值稅,需以一般課稅認定,無法適用自用住宅優惠稅率,以下實際案例分享:

居住事實抵不過房屋稅籍編定認定:

最近協助一塊土地買賣事宜,土地是家族共有土地,上面有土造的三合院平房,最後終於經全體共有人同意要出售土地,由戶政查已有存在戶籍並實際居住,房屋依戶籍資料推定自台灣光復民國34年已存在,但如前述,土地經買賣過戶前需先完稅,當收到土地增值稅單時,不經讓人質疑跟氣憤,因為房屋評定現值低於土地公告現值的1/10,房屋已經無什麼殘值;所以不知道是原本沒有編定,還是已認定超過折舊率對照表殘值率,撤銷原來稅籍;調查發現,此類案件還不算少,讓地主覺得最不平的事,有世代居住的事實,卻苦無房屋稅籍編定,而無法進一步申請享受【自用住宅】認定,過戶繳交土地增值稅,只能按一般來認定課稅,兩者之間的稅率計算基準真的差很大。

節稅規劃在過戶前的時間差異:

以有課稅房屋為例,於過戶前一天只需將至少二等親屬戶籍遷入出售戶內,就可申辦享受自用住宅稅率;但補申請設立房屋稅籍,其房屋建造完成日之認定若無法提供明確之相關證明,只能以稅捐稽徵機關調查日為準,而被視為【新設籍】就必須設籍滿1年後,才能依此為憑,主張有居住事實,土地過戶時才能申辦自用住宅優惠稅率,減少課徵土地增值稅。


綜上結論:依照房屋稅條例第15條第1項第9款規定:「住家房屋現值在新臺幣10萬元以下者,免徵房屋稅。」一般民眾常誤以為老舊房屋只要蓋好經過一定年期以上就可以免徵房屋稅,實則不然,免徵房屋稅的考量點是在於住家用的【房屋現值】,而非【房屋年限】。故無論新舊房屋得免徵房屋稅之要件:房屋現值在新臺幣10萬元以下得為免徵,認定就非以新舊而言。主動申請編定房屋稅籍,只有好處多過於壞處的事實,縱然要繳房屋稅也不多,因此未辦理所有權登記之老舊房屋所有人,如尚未設立房屋稅籍,應主動向稅捐稽徵機關申請,以免影響自身權益,否則有可能進一步侵害到,是否享受減少課徵土地增值稅之認定,拍賣也一樣適用,因此節稅規劃需再認定之前,比如共有地如經變價分割拍賣,要節稅規劃,時程拿捏就需注意,才不至影響分配價款。

台灣省政府五十七年四月十七日府財稅三字第三九五二三號令頒

台灣省房屋構造別代號暨折舊率對照表



構造別

代號

折舊率

耐用年數

殘值率


鋼骨造

P

1

60

40


鋼骨混凝土造

A


鋼骨鋼筋混凝土造

S


鋼筋混凝土造

B

1

60

40


預鑄混凝土造

T


加強磚造

C

1.5

45

32.5


鋼鐵規格90×90×6公厘以上

U

1.3

50

35


鋼鐵規格未達90×90×6公厘

J


木石磚造

砧石造

G

1.7

40

32

卵土混凝土造

H

1.6

43

31.2

雜木以外

D

2.4

30

28

雜木

E

3

25

25

磚石造

F

1.7

40

32


土竹造

竹造

L

11.5

8

8

土磚混合造

K

7

13

9

純土造

R

7

13

9


冷氣機

M

7.15

13

7.05


升降機

N

5.55

17

5.65


充氣膜造

I

6

15

10


油槽(含腐蝕性儲存槽)

O

3.75

20

25


固定資產耐用年數表 修正日期: 民國 86 12 30

發文字號: 台八十六財字第52051


  1. 房屋建築



號  碼

細        目

耐用年數

一0一一

辦公用、商店用、住宅用、公共場所用及不屬下列各項之房屋。

鋼筋(骨)混凝土建造、預鑄混凝土建造

五0

加強磚造

三五

磚構造

二五

金屬建造(有披覆處理)

二0

金屬建造(無披覆處理)

一五

木造

一0

紅色字為台八十六財字第52051新頒定與舊版的差異概念應以新頒佈為基準

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