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法拍面面觀(15)--拍賣土地上有地上有墳墓座落,拍定人有權處理嗎?應如何處理?


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按強制執行法上之拍賣,雖經公權力介入,但解釋上仍為買賣之一種,即以債務人為出賣人,拍定人為買受人 (最高法院88年台上字第986號判決意旨參照)。而出賣人依民法第348條第1項之規定,則負有交付其物於買受人之義務,該交付義務之內容,出賣人仍應依買賣之本旨為履行。亦即該拍賣物如有地上物占用之情形,除可認定該地上物亦在買賣標的之列,或雙方合意騰空外,出賣人不但享有取回地上物之權利,亦負有遷除之義務。

 

一般民間習俗墳墓之設置,子孫欲使先人得永久安葬,常葬回原耕作人之土地,拍賣之不動產,越鄉下越容易發生;標買到其上有墳墓的案件,尤其受拍賣之土地經常無人管理雜草叢生,很難在勘查時就能知悉,除拍賣公告中有釋明拍賣條件可得而知者外;購買者如對土地位置、界址、地形沒有非常了解者,很容易購買到有墳墓座落之土地,法院對訴請拆遷墳墓之判決也是勝敗各半都有,那麼到底能不能拆,就成了嚴重影響土地價值的關鍵,以實務判決分敘整理如下:

 

★墳墓認不能請求拆除判解

拍賣已載明有墳墓座落,公告就是出賣的條件,公告又屬【公示方法】已具備公示狀態,任何第三人受讓該土地時,均有能知悉其墳墓占有狀態之公示性,經拍賣受讓或取得時可得而知而拘束買受人;一般拍定人就很難推諉知悉,因此如拍賣公告明載,拍定人依民法第767條規定,訴請佔用人遷讓交還就多為敗訴,且基於我國慎終追遠、禮敬先人之善良風俗,判決多為法官採用分析如下:

 

(1)  司法院23年院字第1127解釋文並非通案適用之法律,觀系爭解釋文整體內容及行政院函背景事實,可知該解釋文闡述將土地永遠租借予墳主之土地,所有權人移轉所有權之權能雖不受限制,然物上請求權之行使應受限制。且因拍賣而造成土地所有權移轉,即令後代子孫面臨拆除先人墳墓之風險,利益衡量顯失均衡,亦傷害一般國民之法律情感,拍定人縱因土地上墳墓而受有損害,亦是於拍賣未深入調查而發生,應自行承受其結果;又依強制執行法:事先公告拍賣物之性質、種類,應買人得事先閱覽拍賣公告及查封筆錄(強制執行法第113條、第64條第2項參照),預先查詢知悉執行標的物所在及發現其瑕疵,故為確保拍賣結果之安定性,法律明文規定強制執行排除物之瑕疵擔保責任,使應買人自行負擔拍賣物之瑕疵。

 

(2)  最高法院69年度台上字第1386號判決72年度台上字第253號判決79年度台上字第185號判決80年度台上字第2631號判決81年度台上字第2673號判決83年度台上字第1748號判決86年度台上字724判決意旨均同認 「不動產之出賣人,固負有交付出賣之不動產於買受人之義務,但在未交付前,出賣人繼續占有該買賣標的物,尚難指為無權占有,亦不因已處理所有權移轉登記而有異。」,可見實務上就不動產之出賣人於交付買賣標的物前之占有該買賣標的物,向來之見解係認為非無權占有,不因所有權移轉登記有無完成而受影響,不動產之買受人僅能依據民法第348條第1項之規定請求出賣人交付買賣標的物,不能以出賣人無權占有買賣標的物而依民法第767條所有權之物上請求權行使權利。

 

(3)  墳墓乃民法第66所規定之定著物,又所謂定著物,係指非土地之構成部分,繼續附著於土地,而達一定經濟上目的,不易移動其所在,依社會觀念視為獨立之物而言,墳墓並非土地之構成部分,繼續附著於土地,達到埋葬死者,供後世憑弔之用,且不易移動其所在,在社會觀念上係為獨立之物,應屬上開條文所稱之定著物,而為不動產之一種,依據最高法院48年台上字第1475號判例見解之法理,土地受讓人於受讓土地前,明知有墳墓坐落於土地上而仍為受讓者,應類推適用民法第425條之1規定,推定在該墳墓得使用之期限內,墳墓所有人與土地受讓人間有租賃關係存在。

 

(4)  最高法院95年度第16次民事庭會議決議,對於「使用借貸」之情形,認為基於「誠信原則」、「禁止權利濫用原則」,縱僅有債權之效力,亦可類推適用民法第425條第1項或第425條之1之規定,不容土地所有人恣意請求拆屋還地。並作成決議如下:「按使用借貸契約係債之關係,僅於當事人間有其效力…原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案,債權契約對於受讓之第三人繼續存在,此乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果。因此如債權契約之事實為第三人所明知或可得而知,縱為債權契約,其契約之內容仍非不得對第三人發生法律上之效力,因此尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀,如認土地所有人行使所有權,違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的,仍應駁回其請求」。

 

★認墳墓可請求拆除之判解

(1)拍賣筆錄備註中並無釋明,且拍賣公告雖載明拍賣後不點交,僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已,並非謂買受人於取得所有權後不得依法請求無權占有者遷讓,拍定人參與拍賣時,該墳墓並無【公示方法】予以公示,原告經拍賣受讓或取得時可得而知,而拘束拍定人。

 

(2)墳墓按民間習俗,建墳出資為家族成員共同出資(為公同共有) 地為公同共有性質,非有必要情形經派下各房全體同意不准讓與或為其他處分行為(最高法院18年上字第172號判例意旨參照)、惟拍賣土地之通常為個人所有,因此,足認墳墓及土地從未同屬一人所有,即便系爭土地之後有讓與他人之情形,與民法第425條之11項(土地及其土地上之房屋同屬一人所有)之適用法律及要件不符(參照臺灣高等法院臺中分院103上易387號判決)。依前述法院實務見解,墳墓土地所有人間屬無償之使用借貸,且墳墓及土地從未同屬一人所有,既然屬「無償之使用借貸」情形,民法上之債權契約,除法律有特別規定外,固僅於特定人間發生其法律上之效力,尚無可類推適用民法第425條第1項或第425條之1之規定,而不准新所有權人請求拆屋還地,則舉輕以明重。

 

(3)否認為民法第66條所規定之定著物,墳墓並非土地之構成部分,繼續附著於土地,且非不易移動其所在,惟墳墓為專供作後代子孫祭祀之用,具有慎終追遠之文化意涵,衡諸社會一般交易常情,尚無人以之為買賣之交易標的,是其並不具一定經濟上目的,墳墓自非屬定著物;再者,民法第425條之1所謂之土地與房屋均係獨立之不動產,且有獨立使用價值與經濟目的,從而,墳墓與房屋之質即屬不同,兩者自不依相類事件應為相同處理之法理類推適用。

 

(4)按所有人於法令限制之範圍內,得自由使用、收益、處分其所有物,並排除他人之干涉,此為民法第765條所明定。此項排除他人之干涉,係指排斥、除去他人之不法侵奪、干擾或妨害而言,其排除方法即係依民法第767條所定之物上請求權,藉以貫徹所有人得全面支配其所有物之權能、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之,對於妨害其所有權者,得請求除去之,民法第767條第1項定有明文。

 

(5)依墳墓設置管理條例第2條、第14條、第6條、第10條、及殯葬管理條例第2條、第16條、第70條、第71條等規定,其立法目的,為促進殯葬設施符合環保並永續經營,所規範者為設置墳墓之事實行為;另依墳墓設置管理條例第26條規定:「設置墳墓違反本條例之規定者,應由當地主管機關會同有關機關制止之。其已埋葬之墳墓,除得令其補辦手續者外,應限期於三個月內遷葬;逾期未遷葬者,處三千元以上一萬元以下之罰鍰。前項未遷葬之墳墓,由直轄市、縣()主管機關代為遷葬於公墓內,其遷葬費用向墓地經營人、營葬者或墓主徵收之。」、及殯葬管理條例第83條規定:「墓主違反第四十條第二項或第七十條規定者,處新臺幣三萬元以上十五萬元以下罰鍰,並限期改善;屆期仍未改善者,得按次處罰;必要時,由直轄市、縣(市)主管機關起掘火化後為適當之處理,其所需費用,向墓主徵收。」,因此按一般自行設置的墳墓習慣,違反土地法第82條有關編定使用地之管制規定應屬違法濫葬,土地既然不得供作「墓地」使用,墳墓之設置顯已違反法律禁止規定。

 

★判決結論探討:

雖然土地所有權人,仍得依民法第767:所定物上請求權訴請拆除,無權占有他人土地,請其子孫搬遷,但其子孫仍置之不理,土地所有權人自得在其無合法占有及使用權源之情形下,依法請求拆墓還地或排除侵害,需注意:1.或墓碑的立碑寫“奕世子孫永祀”是給歷代祖先墓用,就是姓氏家族墓;2.夫妻合葬墓或個人墳墓以墳墓上之陽上子孫大房,就是單為某人或成員而設立葬,前兩種情形皆以其未拋棄繼承或喪失繼承之繼承人為對象當被告,民法第1138條、第1145條、第1148條、第1174條所明定。

 

查強制執行法,拍賣時未與土地分離,自為土地之一部,為拍賣之效力所及,從而,屬拍定人取得所有權;稱不動產者,謂土地及其定著物。不動產之出產物,尚未分離者,為該不動產之部分。稱動產者,為前條所稱不動產以外之物。民法第66條、第67條分別定有明文。然觀察強制執行及拍賣習慣,卻無法院引用【拍賣效力所及】之法則,其做法與解釋為民法第68條第1項之後段規定(主物及從物):【但交易上有特別習慣者,依其習慣】,因此墳墓就非為出賣條件之交易對象,且基一般國民之法律認知情感,墳墓為專供作後代子孫祭祀之用,具有慎終追遠之文化意涵,墳墓就不宜為交易對象;尤其在拍賣公告已經明示,視為法院替債務人出售的條件之一,就更難請求拆除。

 

綜上所述,除「拍賣習慣」不列入墳墓外,請求拆墓還地等多數法院也會引用「判決習慣」需多加注意,法院也是基於前述的理由及考量,多數不准許拍定人依法請求拆除;且墳墓皆係定著於土地上,通常皆顯露於地表,而為一般人所容易知悉其存在,土地受讓人於交易時,即得明知或可得而知墳墓之所在,自得評估其是否受讓土地及其受讓之代價,於交易安全並不妨害,故為維持法律秩序之安定性,主張應類推適用民法第425條之1規定,推定租賃關係存在,此乃將債權賦予物權的效力法理所衍生之結果,購買時就需準備好協商遷移的方法及承受事實的準備;當然並非有墳墓之土地皆不能標購,只要墳墓佔用減損價值、計入評估風險、做分割、捨棄、或保留都還划算,就又是另一種可以投資的標的新思考;當遇到面對荒無人拜,一定要誠心,且向它承諾的事情,您一定要幫它做好,選擇吉日安奉到納骨塔祭祀,以妥善、適當、敬重、【協談】方式處理,就可取得較好的處理結果。

 

資料彙整:惠雙法拍所有

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