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法拍面面觀(14)--拍賣土地上有地上權設定,拍定後不塗銷,地上權人如符合土地法第104條規定,有優先承買權;標得土地,如土地已被設定地上權,應如何處理?


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法拍面面觀(14--拍賣土地上有地上權設定,拍定後不塗銷,地上權人如符合土地法第104條規定,有優先承買權標得土地,如土地已被設定地上權,應如何處理

地上權是使用他人土地的物權,對他人所有的土地為占有、使用、收益的權利,因而是他物權。地上權為他人土地上之權利,故為他物權,乃系限制全面的支配權之所有權,而一面的支配土地之權利。

地上權係以在他人土地上有建築物,或其他工作物,或竹木為目的而使用其土地之權之謂;且不以支付租金為必要,此參民法第八百三十二條、第八百三十五條規定自明。準此,地上權既係一種用益物權,旨在強化土地之利用,使地上權人取得就土地使用收益之權能,其設定之初並不以原有建築物、竹木或其他工作物存在為必要(最高法院八十七年度台上字第九二號判決要旨參照)。

法拍土地常見拍定後看見公告【拍定後抵押權塗銷,地上權拍定後不塗銷】兩者雖都屬限定物權,抵押權屬擔保物權,擔保物送強制拍賣僅為請求實現方法之一;而地上權屬用益物權,指於他人不動產上設定以利用該不動產為內容的物權,足見兩者不為相同之權利,除地上權與抵押權人同屬一人,債權人為盡量滿足拍賣債權而主動提出:拍定後地上權願配合抵押權同意塗銷,否則地上權仍然需看設定最初之目的跟實際使用而定,才可判斷是否於拍定後得解除地上權。

早期銀行對土地借款,擔心土地所有權人或營造商在抵押擔保土地上建築,未完成保存登記前,建物無法提供抵押擔保、或地主積欠第三人營造商在該土地建築工程款,依民法第五一三條之規定自享有法定抵押權,此權利形成法定抵押權進而侵害銀行的債權,因此空窗期間銀行除建築融資放款,做二順位抵押權外,最常見就是另設定地上權以求自保,及地上物之相關權利拋棄及切結,然該設定地上權係為擔保之借款債權,此與民法第832 條所定地上權須以在他人土地上有建築物或其他工作物為目的而使用他人土地之目的不符,已違反物權法定原則應屬無效。

次按物權,除法律有規定外,不得創設,修正前民法第757 條定有明文。此即物權法定主義之具體規定,物權法定主義乃指物權之種類與內容,以法律所規定或習慣法所形成者為限,當事人不得任意創設;所謂「不得創設」係指不得創設法律所不認許之新種類物權,並且不得創設與物權法定內容相異之物權;違反物權法定主義時,除法律有特別規定應從其規定。

另依強制執行法第98條定有明文,原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係,除「發生於設定抵押權之後,並對抵押權有影響,經執行法院除去後拍賣者」外,權利隨同拍賣而移轉;因此參與標購前分析是屬於何種法律地位之地上權就更為重要,除法定地上權外,地上權為物權,物權採公示主義,公示之資料中所可得之資訊,自應認係保護第三人權利之機制,其得登記,而不為登記,當不得就公示內容以外之物權,限制要求交易之第三人承擔,以免危及交易第三人之權益。

拍賣需解除地上權才能達成完全管領、使用收益、甚至建築或貸款,影響層面甚遠,標前需斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,及其存續期間或終止其地上權之權利,才能完全【收復失土】,拍賣遇此類案件需找有專業經驗的惠雙法拍,本公司為不點交處理專家。

具體解決土地已被設定地上權的方法,除投標前分析為重,例如通謀虛偽的地上權或為擔保債權而設的地上權,只要抓住方法及原則要破解就不難:除外還可依以下方法,循序漸進的分析是否符合:

(1) 逾二十年或目的已不存在,請求法院判決:民法第833-1條:「地上權未定有期限者,存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時,法院得因當事人之請求,斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,定其存續期間或終止其地上權。

(2) 民法第八百三十六條第一項規定:地上權人積欠地租達二年之總額者,依據司法院院解字第三四八九號解釋,地上權人縱積欠之地租已達二年之總額,但仍須經定期催告之動作始可終止地上權,土地所有人得以存證信函向地上權人主張撤銷地上權逕行催告程序,並請協同辦理塗銷登記。

(3) 民法第八百四十條第一項規定:依民法第840條規定及內政部5566日台(55)內地字第204191 號函示,地上權存續期限屆滿,如未依法延長,當然歸於消滅。惟依民法第758 條:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。」及土地登記規則第143 條第1項:「依本規則登記之土地權利,因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之確定判決等,致權利消滅時,應申請塗銷登記」規定,是以,地上權因存續期間屆滿而消滅者,仍應辦理塗銷登記,始生消滅之效力。

(4) 土地法第一百零二條規定:應由出租人與承租人於契約成立後二個月內,聲請該管直轄市縣(市)地政機關為地上權之登記。民法債編修正時亦增設第四百二十二條之一規定:「租用基地建築房屋者,承租人於契約成立後,得請求出租人為地上權之登記」。租地建屋的準地上權關係,則可依土地法第一百零三條規定所列各款情事之一,而主張終止基地租約,收回基地,並訴請塗銷已為地上權的登記:

1 契約年限屆滿時。

2 承租人以基地供違反法令之使用時。

3 承租人轉租基地於他人時。

4 承租人積欠金額,除以擔保現金抵償外,達二年以上時。

5 承租人違反租賃契約時。

綜上所述,現代社會經濟,強化土地利用之需求,地上權本為社會經濟機能,然而如有法定終止事由時,並非無法請求終止,才不至生損害所有權完整性,基於私法自治原則、當事人間就地上權存續、估算建物尚可使用之年限、耐用年數為準及稅捐處房屋折舊率表,並斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,及其存續期間或終止其地上權之權利,並非需等地上權存續期間到期才能請求,尤其地上權未定存續期限者,土地所有權人得否隨時終止,民法對此並未規定,惟當事人間未定存續期限之本意,實含有不受期限拘束之意義存在,土地所有權人自得隨時終止地上權,惟基於地上權設制之機能,以及土地法對基地租賃之保護,土地所有權人於終止時,應有分析前述之限制及確實的事實存在,才能一一破解。


項目

法條及型態

說明

備註


1.

普通地上權

民法第832條:謂以在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。

99 年修正


2.

區分地上權

民法第841-1條:「稱區分地上權者,謂以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權。」,民法第841-2條:「區分地上權人得與其設定之土地上下有使用、收益權利之人,約定相互間使用收益之限制。其約定未經土地所有人同意者,於使用收益權消滅時,土地所有人不受該約定之拘束。前項約定,非經登記,不得對抗第三人。」

由於都市土地資源因都市化程度日趨提高而愈感匱乏,其要求土地集約使用之程度亦日趨殷切,時至今日,土地使用的型態已轉變發展為高度化及密集化,且都市中之建築物型態,亦逐漸由平面建築趨向地面之上空及地下,形成垂直式的立體發展,因此【區分地上權係以在他人土地上下的一定空間範內,有「建築物」或「其他工作物」為目的而使用其土地的權利,所以在前述目的範圍之內,當然有占有標的物上下的一定範圍空間,加以使用的權利。

「其他工作物」指「建築物」以外,在土地上空、地表與地下的一切設備而言,例如:池埤、水圳、深水井、堤防等引水、防水、排水或蓄水的建造物;橋樑、隧道、高架陸橋或道路等交通設備;電線桿或鐵塔、銅像、紀念碑、地窖等均屬之;而且不以「定著物」為限。

104114日修正民法


3.

時效取得地上權

時效取得地上權之法源主要依據民法第832條及772條準用第769770條規定:「以行使地上權之意思,10年間或20年間和平繼續占有他人之不動產者,得請求登記為地上權人。」、土地登記規則第118條規定:「土地總登記後,因主張時效完成申請地上權登記時,應提出占有土地四鄰之證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。前項登記之申請,經登記機關審查證明無誤應即公告。公告期間為30日,並同時通知土地所有權人。土地所有權人在前項公告期間內,如有異議,依土地法第59條第二項規定處理。……」及時效取得地上權登記審查要點 (93.08.20日修正)辦理。

另占有土地屬農業發展條例第三條第十一款所稱之耕地者,性質上既不適於設定地上權,內政部於中華民國七十七年八月十七日以台內地字第六二一四六四號函訂頒時效取得地上權登記審查要點第三點第二款規定占有人占有上開耕地者,不得申請時效取得地上權登記,與憲法保障人民財產權之意旨,尚無牴觸。

修正民法物權編中華民國98112日立法院第7屆第2會期第17次會議通過


4.

法定地上權

地上權因法律規定而發生者,稱為「法定地上權」。

實務上,法定地上權之發生,多為關於抵押權實行之問題。

民法第876條規定,土地及其土地上建築物同屬於一人所有,而僅以土地或建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定。又土地及其土地上之建築物,同屬一人所有而以土地及建築物為抵押者,如經拍賣,其土地與建築物之拍定人各異時,適用上述之規定。

民國 104 06 10

修正日期


5.

未定期限無償地上權、未定期限地上權

民法第832條問題延伸未定期限無償地上權之終止

最高法院 100 年度台上字第 599 號判決.. 作者 陳洸岳教授


民法第 833 條之 1,於判定是否終止未定期限之地上權時,須斟酌地上權「成立之目的、建物之種類、性質及利用狀況等」,而非僅考量建物是否不堪使用。而「利摘要用狀況」與土地是否有效利用及區域狀況無關,而是仍應僅限於土地之實際利用狀況是否影響地上權之存續為判斷。

案件事實

一、被告於民國 56 年就原告共有之土地設有未定期限無償之地上權,並隨即於該土地 1/3 面積部分建造建物。原告原主張類推適用民法第 442 條,請求被告給付地租。一審法院以「無償之地上權,地上權人本無支付租金之義務」,欠缺類推適用基礎,判決原告敗訴。

二、原告不服上訴,並追加提起先位之訴,主張被告現僅於該地推放雜物,難達土地利用目的,依民法第 833 條之 1 請求法院終止系爭地上權,判決被告應塗銷系爭地上權登記。

三、原審以系爭地上權無特定之設定目的、建物已老舊、未有建物部重點整理 分土地未為積極利用,同時,本案土地位於商業繁盛交通便利之處、現利用狀況顯未發揮經濟效益,至所有權能空洞化等為由,認其符合民法 833 條之 1 立法意旨 准許塗銷系爭地上權之請求。

被告不服提起上訴。

本案爭點 :

對於未定期限之地上權,當事人依民法第 833 條之 1 規定請求法院判決終止時,如何判斷是否符合該規定所定要件?

判決要旨:

一、原審就性質上應為變更原物權內容之形成之訴,逕判命被告塗銷系爭地上權,實有疑義。

二、次以本案建物於設定系爭地上權後約經二個月即辦理第一次登記,似有由被告依系爭地上權興建現有建物之目的;

三、又系爭建物之種類、性質、利用狀況、尚得使用之期間如何,其是否已至不堪使用,是否成立之目的已不存在,攸關系爭地上權得否終止,原審未加詳析,逕以系爭建物係空屋,僅堆置水塔、招牌等雜物,即認其無特定之設定目的,判准原告之請求,有欠允洽,發回更審。

一、未定期限不動產利用之關係之終止

()未定期限地上權在物權法修正前,並無相關規範。有鑑於此,立法者稱「地上權雖未定有期限,但非有相當之存續期間,難達土地利用之目的,不足以發揮地上權之社會機能。

()又因科技進步,建築物或工作物之使用年限有日漸延長趨勢,為發揮經濟效用,兼土地所有人與地上權人之利益」,爰於民法第 833 條之 1 明定「地上權未定有期限者,存續期間逾二十年或地上權成立之目的已不存在時,法院得因當事人之請求,斟酌地上權成立之目的、建築物或工作物之種類、性質及利用狀況等情形,定其存續期間或終止其地上權」;且本條規定溯及適用於修法前已發生之未定期限地上權(民法物權編施行法第 13 條之 1)

二、本判決評析

()相對於依土地法第 103 條認定未定期限基地租賃契約是否消滅,其判斷的焦點在於房屋是否已達不堪使用的程度,於依民法第 833 條之 1 判定是否終止未定期限之地上權時 須斟酌,評析地上權「成立之目的、建物之種類、性質及利用狀況等」,顯見其須考量之事項及範圍非僅限於建物是否不堪使用,而是即使建物仍堪使用,如有滿足上述判斷要素的情形,法院仍可依當事人之請求終止地上權。至於是否滿足各該判斷要素固因個別事案之差異而有不同,本案例在一定程度上提供了參考的因素。

()但在具體化本條規定中之抽象用語時,仍有以下應一併思考之處。亦即,關於「成立目的」應非僅指設定當時的情形,而是應綜合考量當事人間於設定後至生爭議時止之經過(如是否有償、地租之金額及設定後有無增減、給付地租之狀況、原始建物增建或修繕等時所有人之反應等)

()至於「利用狀況」仍應配合設立目的及地上權人之利用必要性判斷,其與原審法院所舉是否配合土地所在區域狀況的變化無關;亦即,「利用狀況」與土地是否有效利用及區域狀況無關,而是仍應僅限於土地之實際利用狀況是否影響地上權之存續為判斷。

民法第83299 年修正


根據「地籍資料電子處理系統規範」之分類,權利種類共有7項。其代碼表如下:

代碼

資料內容

代碼

資料內容

代碼

資料內容

代碼

資料內容

A

所有權

C

地上權

E

地役權

G

耕作權

B

抵押權

D

典權

F

永佃權



資料彙整撰寫:惠雙法拍所有

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