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法拍面面觀(13)--房地合一基本稅率計算


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法拍面面觀(13--房地合一基本稅率計算

一般買賣原則以完成所有權移轉登記日為準為賣出起算日,非簽約買賣發生原因日之「交易日」為認定,除交易屬無法辦理建物所有權登記之房屋(如違章建築),則以訂定「買賣契約日」認定持有起算日;與前兩者最大不同法拍屋取得日之認定,以「領得權利移轉證書之日」認定持有期間起算日,跟一般以所有權登記完成日的概念大不同 ;唯一相同是持有期間計算至新買賣契約簽訂日為止,如要節稅考量者期間不能計算錯誤。


房地合一課稅是指房屋及土地,以合併後的實價總額,扣除實際取得成本後,按實際獲利課徵所得稅。「房地合一」用意在使房產買賣能夠劃一屬於增值利益部分的課稅方式,取代土地交易利得按公告現值課徵土地增值稅;房屋的交易利得按實價課徵所得稅的雙軌制,進而達到不動產交易利得實價課的目的。

房地合一稅制取代現行土地與房屋稅分離課徵的雙軌制,且擬定自用住宅與長期持有者有減徵優惠。房地合一稅已於201565日經立法院三讀通過,於201611日實施。

房地合一稅













非自用住宅

所得稅稅基

房屋+土地實際售價-取得土地成本-土地漲價數額

境內居住者

201611日以後取得並買出

持有期間<1年,稅率45%

持有期間12年,稅率35%

持有期間210年,稅率20%

持有期間>10年,稅率15%

201412日以後取得,並於201611日以後買出

持有期間<2年,稅率35%

持有期間>2年,按現制課稅,土地課徵土地增值稅,房屋課稅財產交易所得稅

例外條款(防錯殺條款)

1.非自願性(離職、非自願離職)因素2年內出售,稅率20%(註一)
2.
合建分售於2年內完成,稅率20%(註二)
3.
繼承與受遺產贈與取得房屋者,可將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

非境內居住者
(
外國人)

稅率

持有期間<1年,稅率45%

持有期間>1年,稅率35%







自用住宅

免稅條款

條件

夫妻及未成年子女設籍,持有並居住連續滿6年,且無做為出租與營業使用者

稅率

1.獲利400萬元以下免稅
2.
獲利400萬元以上,稅率10%

限制

六年內限使用一次

換屋退稅(重購換屋者)

重購價格高()於出售價(小換大)

全額退稅

重購價格低於出售價(大換小)

比例退稅



營利事業單位

稅率

本國企業

17%,併入營所稅結算申報

()資企業

持有期間<1年,稅率45%

持有期間>1年,稅率35%

日出時間

201611日後取得適用;201412日取得且持有未滿2年內適用

(註一)

因財政部公告之調職、非自願離職或其他非自願性因素,交易持有期間在二年以下之房地

(註二)

以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算二年內完成並銷售該房地


房地合一稅取得可列提示成本之費用:


1.購入房地達可使用狀態前支付之必要費用,例如:契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等相關憑證。

2.符合土地稅法第31條及同法施行細則規定之費用。

3.所有權移轉登記完成前,向金融機構借款之利息,利息收據。

4.取得房屋後,支付能增加房屋價值或效能且非二年內所能耗竭之增置、改良或修繕費及移轉而支付費用之相關憑證。

5.交易房屋、土地所支付之必要費用:

例如:仲介費、廣告費、清潔費(指取得房屋時清潔所生費用)、搬運費等。


注意:無法提示成本證明者,原則上依查得資料核定其成本,但若無查得資料,得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後,核定其成本。


不包括取得後例行性費用:

例如:土地增值稅、房屋稅、地價稅、管理費、清潔費(指定期維護清潔費)、金融機構借款利息等。


房地合一稅與舊制比較表



舊制

新制

房屋交易所得--綜所稅

土地交易所得--免所得稅

綜所以戶為單位

房屋+土地交易所得

--15%~45%

房地合一以個人單位


取得日認定:


是否出價

取得方式

取得時點

出價取得

強制執行於辦理所有權登記前已取得所有權

拍定人領得權利移轉證書之日

(以收到證書為基準日,非法院製作核發日)

無法辦理建物所有權登記之房屋

訂定買賣契約之日

以設定地上權方式之房屋使用權

權利移轉之日


以買賣方式出價購買

所有權移轉登記日之日

非出價取得

興建房屋完成後第一次移轉

核發使用執照日,無法取得使用執照者為實際興建完成日

取得都市更新後之房屋、土地或抵費地

都更計畫或重劃計畫書核定之日

繼承

繼承開始日

其他狀況(區段徵收、土地重劃、剩餘財產、分配請求權、分割共有物、三種信託狀況)

原取得日、依信託狀況而不同


持有期間認定-取得日至交易日

例外:

取得型態

持有期間

繼承

(繼承人+被繼承人)持有期間

遺贈

(個人+遺贈人)持有期間

配偶贈與

(個人+配偶)持有期間

注意:「遺贈」與「贈與」不同

繼承之特殊規定:

被繼承人取得日(104/12/31以前)

103/1/2104/12/31繼承

105/1/1~繼承



自住房地優惠:-定額免稅、稅率優惠


減免標的

減免型態

四大要件-三種人 三個六

個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記,且有居住事實

持有並居住於該房地連續滿6

交易前六年內,無出租、供營業或執行業務使用

個人與其配偶及未成年子女於交易前六年內未層適用本條規定

免稅額

400萬元

稅率

>400萬元 -- 10%

適用對象

105/01/01以後取得之房地

B時段取得者,除了繼承取得者有機會適用外,無法適用)



自住房地優惠-重構退稅


項目

減免型態

重購條件

換屋期限

不論是先買後賣,或先賣後買的重構行為,均需在二年內完成,且需符合自住房地的定義。

自住房地定義

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退稅方式

換小屋

按重購價/出售價比例退稅

換大屋

全額退稅

限制條款

重購後五年內要申請退稅

重購後五年不得變更用途或出售,違者需繳回退稅款

適用範圍

105/01/01以後取得之房地



自選新或舊

舊制

房地合一課稅標的:

房屋、土地(個人及營利事業)

以設定地上權方式之房屋使用權(限個人)

農舍不適用新制(用舊制)

(預售屋在還沒交屋前沒有新舊制的問題,係屬權利買賣,為財產交易所得。)


租稅減免


減免標的

減免型態

自住房地

定額400萬免稅

稅率10

自住房地

小屋換大屋全退,大屋換小屋比例退

以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起二年內完成並銷售該房地

稅率20

非自願性因素,交易持有期間在二年以下之房地

稅率20

農地被徵收地、公共設施保留地

免稅



損失減除-個人



舊制

新制

法源

所得稅法地17

所得稅法第14條之4

適用對象不同

同一個綜所申報戶的成員均可用。(但採各類所得分開計算者不可共用)不限於不動產

只限所有權人個人的房地合一稅

時限不同

當年度以及以後三年度的綜所均可申報

自交易日起算三年內,故當年度先盈後虧無法互抵



因應方案-個人


減免標的

說明

104/12/31前購入土地或土地%大的房地

持有2年以上--舊制--土地交易所得免稅

符合自用住宅

出售房地交易所得400萬免稅,超過部份10

享用重購退稅

符合自用住宅,2年內先買後賣或先賣後買,小換大全退,大換小比例退,但應注意重購後5年不可改作其他用途或再行移轉!

非自願性因素

因財政部公告之調職、非自願性離職或其他非自願性因素交易之房屋、土地

持有期間

2-10年(20%)、 >10%15%)

優先考量市場環境

若為了節稅而少賺錢或賠錢--本末倒置



成立投資公司-投資不動產,真的有比較省嗎?




個人-房地合一

投資公司-營所

所得稅

<145

1235

21020

>1015

17

加徵10

營業稅

5%(房屋)



■個人房地合稅率僅前二年較高,若沒有把握每個不動產都能在二年內獲利脫手,成立公司投資不動產恐怕無法在稅務上佔到便宜。

■考量股東可扣抵稅額減半,在繳納17%營所稅以及加徵10%時,其實有12.65%的稅金已成為沉沒成本了,若股東個人綜所級距偏高,考量股東可扣抵稅額減半後實質稅率恐怕已經和個人房地合一相差無幾,甚至更高!而且別忘了公司還有營業稅、還有…還有…國稅局調帳的風險。

■盈虧互抵個人可抵的年數為3年,公司可抵年數10年,但須符合所得稅法39條規定。


資料彙整:惠雙法拍

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