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法拍面面觀(12)--法拍屋得標後有點交及不點交,拍賣狀況又有哪些不點交情形?



不點交問題集結()

() 租賃權不點交

    此狀況為法拍屋最常見一種,買賣不破租賃的法條立意目的是為了保護租賃關係不因房屋拍賣,而使良善善意的第三者權益受損,但本法條常常為有心者利用,來牽制拍賣條件使其一般人不敢貿然投標,一般正常而言抵押權設定之後所產生的租賃關係,縱然有法院公證租約者,如因為租賃關係影響拍賣,債權人得依強制執行法請求除去租賃關係;更何況一般民眾向銀行貸款時,銀行會要求簽署無租賃切結書,所以常常看見第一拍不點交,第二拍卻變成點交案件,一般而言只要抵押權設定之後所產生的租賃關係,均得依強制執行法以第一拍流標實證向法院聲請除去租賃關係。

    民國88年修正的民法第425條第2項規定,未經公證之不動產租賃契約,其租約期逾5年或未定期限者,不適用(買賣不破租賃)的規定,因此為前述之情形,拍賣公告上雖載明拍定後不點交,惟此部分核屬係告知投標人因執行債務人主張就執行標的物有租賃關係存在,執行法院於拍定後不負責點交而已,非謂以拍定人須繼受租賃契約為拍賣條件,或買受人於取得所有權不得依法請求占有人遷讓為條件。

    專業的法拍經理人會與銀行法務合作協商,使拍賣條件有利買受人方式,並提出聲請拍賣條件,盡量達成為點交之物件。但公證合約在抵押設定之前,依法就不能聲請除去租賃,在拍賣條件自始自終均無法變更為點交,所以一般銀行在放貸時會要求簽署 『無租賃切結書』以保障權益,且事後如主張有租賃契約而侵害銀行權益時,亦會對借款人隱瞞事實、提出不實之資訊,造成銀行錯誤放款追究相關民、刑事及損害賠償等。

  

()無償有償佔用不點交

按無償、有償使用屬借貸為債權契約,重在對人效力僅於借用人與貸與人間有其效力;債務人所為之無償行為,有害及債權者,債權人得聲請法院撤銷之。債務人所為之有償行為,於行為時明知有損害於債權人之權利者,以受益人於受益時亦知其情事者為限,債權人得聲請法院撤銷之(民法第244條參照),更況依民法第300、301條承擔債務者需訂立契約或經債權人承認者才發生效力,依債權相對性原則自對新買方不生效力,佔用人主張與前手有無償或有償之約定,非能拘束或有正當之合法使用權源,新拍定人基於民法第七百六十七條前段所有物返還請求權及民法第九百六十二條占有物返還請求權規定之法律關係,自得請求返還;然該權利屬法院實體審認之權,拍賣案件之公告不等於一定可依法請求讓的判斷,仍著重於事實的使用關係分析,此種不點交案件,仍應審慎調查。

 ()權利範圍為持分共有不點交

按依民法第348 條第1 項規定,物之出賣人固負有交付其物於買受人之義務,惟應有部分乃共有人對於共有物權利抽象之成數,而非共有物具體之某一部分,是應有部分之出賣,與物之出賣,自屬有別。因此拍賣共有人持分,係只轉讓其全部應有部分與他人,除非已有明確分管契約、管領之特定部分可改請求法院點交外;共有物之拍賣受讓人自無從請求交付共有物之特定部分,因此拍賣當然為不為點交。

 ()地上物未併附拍賣不點交

土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,雖房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,但仍因所有權、事實上處分權人與土地所有權事實不同,造成僅有土地執行名義之非效力所及,而不能請求附拍賣,除有民法第877條:土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物者,抵押權人於必要時,得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣或經由地上物所有權人同意併附拍賣之情形得請求拍賣外。

此類建物多數不在拍賣範圍都發生在違章之建築,但違章亦不等於是無權佔用就一定可以請求拆除或反之認定為不能拆除之依據,因此、仍要查看事實發生之認定,才能確認該不點交物件可以參標買進,研究此類物件需更加嚴謹,才不至於落的最後空有土地所有權卻不能發揮地利經濟效用,僅能依法請求相當於不當得利使用期間租金請求權,需特別小心。

 ()公共設施不點交

    公寓大廈管理條例第二章第7條定:共用部分不得獨立使用供做專有部分其為下列各款者,並不得為約定專用部分,一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。公共設施就是大家共同使用的部份,如於樓梯間、消防設施、水塔、發電室、游泳池、交誼廳...等;按區分所有建築物之共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物,民法第799 條第2 項後段定有明文。拍定人的房子雖然於法院拍賣有包含該公設建物持分,但原本約定共用部分,當然不能將特定部分點交給個人或指定出公共設施的存在範圍,所以之共用部分在拍賣條件亦列為不點交。法院只是要陳明拍賣條件,當然也是ok案件。

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