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法拍面面觀(11)--法拍屋得標後若原所有權人仍有積欠稅費,該由誰來繳交呢?


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((點交問題集結三之三))

() 積欠電話費、瓦斯費處理要點

 拍定法拍屋如有欠電話費,則不需要向欠費的公司辦理移出手續或代繳舊欠費,其所積欠的費用待原電話申請人,再向電話公司提出覆申請使用時,費用會請原欠款人繳清之後,才能再提出申請,故與拍定人無關亦不需要特別來處理;天然瓦斯費雖屬民間經營,處理方式並無任何空間,是依該房屋座落標的申請瓦斯錶登錄,如果有任何舊欠費均應全部繳清後才能恢復使用。

()積欠社區大樓管理費處理要點

   集合式管理住宅最常遇見的是前手所積欠管理費,管理委員會常以公寓大廈管理條例第24條之1之規定:

(區分所權人之繼受人之應繼受原區分所權人依本條例或規約所規定之一切權利義務),甚至集合式住宅於住戶規約明訂:

(若本大樓區分所權人所屬之房屋,因債物或其他原因遭至法院查封拍賣,其承購著須負擔其積欠之管理費),如拍定人不為繳清甚至停止各項相關服務或停止感應門卡要求走樓梯,這時住越高樓層心理就越後悔,事實上可以如此嗎?

答案是否定的,先從公寓大廈管理條例第24條之1之規定,上開條文於民國92年12月31日修正,為該次修正僅增加繼受人應於繼受前相管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等相關文件,並未改變前述繼受人繼受契約地位而非繼受已發生債務之旨,且由該次修正將法條文字修正為:

(區分所有權人之繼受人、、、、繼受人之應{遵守} 原法條文字為:[繼受]:原區分所有權人依本條例或規約所規定之一切權利義務事項),益見該條文規範目的在於約束繼受人應遵守同條例或規約之規定,並無令後手承擔前手所積欠債務之意,性質上屬於(契約地位)之繼受規定,而非(已具體發生債務)之繼受規定,更況拍定人與前手債務人並無訂立債務承擔約定,換句話說前手所積欠的管理費是一種具體的債權債務關係,因此債務關係之相對性原則,對第三人即拍定人之不生效力,而且必須有法律之明文規定始得為之,管理公司或管理委員會利用卡片消磁不讓拍定人自由進出使用,已涉及妨害自由部份,拍定人可於收集證據之後提出告訴,因為管理費之欠款屬於債務關係,管委會可循正常的法律途徑聲請查封拍賣房子或於取得執行名義對欠款人名下動產、不動產發動執行(發生債務之原區分所有權人),拍定人於拍賣標的買入時,公共設施共有部分包含電梯公共空間之持分,已於拍賣隨同移轉,所以當然能夠自由進出使用,管理委員會不得以消磁的手段,妨害拍定人進出;而集合式社區住戶規約如自行訂定:

(要求拍定人代為繳清前手所積欠的管理費),上開規約乃社區大樓住戶基於居住、使用關係,為達成共同利益所為之平行意思表示,性質上類似團體協約或自治規章,與國家制訂之法律層次有別,該項規約逕自將管理委員會向住戶收取管理費之債權權利賦予物權化之效力,有違債之相對性原則,與國家的法律牴觸,依法當然為無效,本公司惠雙法拍亦有實際勝訴之判例及經驗,為您提供免費的法令諮詢。

()積欠各項稅捐處理要點

  財政部規定,一般土地、房屋買賣交易,在訂立契約辦理土地房屋移轉時,須經稅務機關查無欠稅後,才可以到地政機關辦理產權移轉登記,如為不動產遭法院拍賣並且完成過戶手續後,稅捐機關若發現法拍不動產仍積欠如房屋稅或地價稅等稅捐時,縱使法拍程序已完成,仍應由原所有權人負繳納欠稅的義務。

    不動產若經由法院拍賣以致產權發生移轉,縱使仍未繳清房屋、地價稅款,仍可逕行辦理過戶手續,導致原所有權人誤解積欠的稅款,已隨產權移轉而繳清,不再欠稅。

    房產遭到法院拍賣後,以拍賣價款清償債務但滯欠的稅捐未獲分配分配不足時,先前欠繳的房屋、地價稅款,仍屬原所有權人的欠稅款,仍需由納稅義務人負起繳納欠稅的義務並未隨拍賣而消滅。稅捐機關亦會將未獲清償的稅捐視同欠稅案件,依法進行清理。執行標的物所課徵的若為土地增值稅、地價稅、房屋稅屬優先債權,由執行機關優先代為扣繳。若欠繳的若為使用牌照稅或非執行標的物的房屋稅、地價稅,則屬次優先債權,須依債權受償的先後順序依序受償。

 

 

()找合法專業法拍代標公司

房屋買賣是一項極需要專業的工作,尤其法拍屋買賣稱參差許多問題與風險物件,更需要極嚴謹的態度及專業才能完成使命。

法拍公司精準法拍屋的開標行情研判,則需要多年實際操作經驗,加上個案分析、排除點交的難易度、是否要代繳稅費(如道路工程受益費)、可否貸款的額度、使用限制、買賣限制、法拍屋本身的狀況、生活機能、高低樓層、周邊整體的生活環境、脫手市場的接受度、、、、等,均影響法拍屋開標價格高低。

專職專業的法拍公司除了有常業操作的經驗外,應當篩選合法登記的仲介業者,是否有參加公會及繳交營業保證金,給客戶多一層保障,法拍市場充斥著良莠不齊的公司或代書、個人幫,常常於代標後出現問題,突留一些棘手的問題給拍定人置之不理。

優良法拍公司在拍賣時建議合適進場價格,不至投標時偏高買進,反而沒佔到便宜,或者在應該加價競標的地方,加錯地方造成日後出售的稅費增加或投入偏低的價格,造成落標的遺憾。

優良的法拍公司更能得標後,利用原有的支援,迅速的辦妥貸款代墊,並且善用人脈資源、與債務人現場談判經驗、人員的快速支援及巡視、點交的程序的操作、、等,能有效率的達成點交的目的,將房子圓滿的交付給委託的客戶。

 

                                                     資料撰寫彙整:惠雙法拍所有

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