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法拍面面觀(10)--法拍屋得標後如何尋求各方資源及協助讓點交更為順利?



((點交問題集結三之二))

() 村鄰里長之協助

 村鄰里長多為士紳達人,在地方上有一定的名望及影響力,藉由在地村鄰里長的公信力與客觀性,債務人通常較容易接受這樣的居中協調角色,並且能夠快速的協商出答案,因為債務人房屋被法拍想要顧及面子,會希望事件趕快落幕,不要被過度的宣揚,透過村鄰里長保持中立和諧談判,會使點交順利遷讓。

另外,如果遇到搬遷遷讓多時的空屋,最好能協商村鄰里長會同現場察看,錄影、照相及第三人到場證明,以免除空屋後遺症之糾葛。

 () 調解委員會之協助

    鄉市鎮公所均有調解委員會之設立,調解委員均由有名望的地方人士出任,從聲請調解到排定調解日通常在半個月內,而且達成調解之調解筆錄需送往法院複查,核發的調解證明書在法律上視同法院判決效力。

    善用資源請求協助調解,利用有公信力的平台對話,多數的債務人或承租人均會比較安心、願意對話,調解內容引導對拍定人有利的條件,縱使日後債務人不依約定交屋,拍定人可持調解成立之公文書,向法院聲請強制執行點交,屆時不點交的狀況也可以變成點交案件。

 () 管區員警之協助

    在法院執行查封或點交不動產,債權人或拍定人可向法院陳報現場狀況及是否需要增派員警,如需警察到場協助執行程序,法院會先發函到所屬的管轄派出所請求員警協助,以防止債務人非理性的抗爭,有經驗的法拍公司會請求代送公文書給警察局,可以互留聯絡電話及確認排班配合員警,在法院未到場前安排警員就定位,以減短處理時程。

    警員到場協助處理非原有服務業務範圍,債權人或拍定人需要另行準備差旅費(每人400塊),在執行程序完成後於筆錄上會簽,再向拍定人請領,拍定人可向法院聲請優先分配執行費,但如為點交之最後程序,一般人均不會計較,畢竟可以聲請警員到場協助,已是滿滿的感激。

 () 水、電公司協助

    投標法拍屋之前,利用原址遺留的水電單據或抄錄門口的水、電牌編號,雖然非原屋主只要有能技巧地詢問,在拍賣前的取得想要的情報,來判斷房屋內是否有人居住使用,其使用的度量來判斷是否正常出入使用;在房屋拍定之後亦可持移轉証明書正本,向自來水或台電公司聲請強制過戶,就不用代繳前債務人所積欠的水電費(內文規定須債務人聲請用水、用電登記名義人與法拍移轉証明書上為同一人,為保全日後求償程序)。

    案例:曾發生過一間法拍的工廠積欠電費超過了壹仟貳佰萬,拍定人訴訟期間曾經向水電公司請求斷水、斷電,當時水電公司以水電為民生生活必需品為由予以拒絕,後來發生呆帳向拍定人請求 給付被拒,經法院訴訟台電公司敗訴無請求權,事後台電公司發布內文:略—應積極主動配合拍定人之請求聲請用電過戶。

()戶政事務所協助

    標購法拍屋時常會收到原屋主的公文書,如稅單、存證信函、法院文書、兵役通知…..等,應查証是否有原屋主設立戶口或公司登記,如果發現有幽靈人仍存於拍賣房屋內,拍定人可以依房屋所權人名義聲請強制遷出,排除幽靈人口,自用型住宅就能享稅捐優惠條件。

()地政事務所協助

    法拍屋中的不動產標示,可以讓我們很快的了解房屋的基本資訊,從地號、建號、增建查封建號(增建建號:法院查封不動產如有未辦保存登紀部份,即民間俗稱的違章建築,在拍賣查封測量時會編定臨時建號及繪製建物平面圖,於拍賣程序終結時核發移轉証明書後即塗銷所編定的臨時建號,所以我們常常看見法拍備註(附表###建號之建物並未辦理建築物所有權第一次登記,於拍定後無法逕持不動產權利移轉証明書辦理所有權登記,且該建築物若經主管機關認定係屬違章建築,拍定人應自行承受拆除時危險),簡單的解釋該增建之違章,依法本來就無法請領所有權登記,拍賣時依法併入拍賣,雖然有給付價金買入,但違章仍是事實,當然要承受拆除的風險。拍賣不動產建築物尤其是透天厝,應至現場逐一核對建物標示,有時不知是債權人或是法院疏失,拍賣屋漏查封增建部份便會造成點交困擾,為免不必要的時間浪費與金錢損失,參與標售之前應詳查不動產。

()金融機構代墊之協助

    多數銀行均無承辦法拍屋尾款的代墊,但金融機構銀行也有部分將法拍屋代墊,作為房屋放款的主軸,法拍公司有些甚至會與銀行合作簽署合作協定,由於法拍屋進價比一般市場交易價格低,拍賣價格透過公開資訊查詢,銀行的風險跟著降低,銀行承做的意願相當高,所以透過合作協議,法拍公司可以為客戶爭取較低代墊利息,銀行本身也可以透過拍賣代墊放款,賺取放款利息;還有可以透過查詢法拍屋的原放款銀行合作與聯繫,查詢了解債務人本身一些狀況及該法拍屋之狀況,進行標前的風險評估。

()簽約配合鎖匠之協助

    在法拍屋強制執行點交之前,請配合鎖匠先行到現場勘察了解,要開鎖的種類及難易度,甚至必要時準備破壞工具,在強制執行的過程中事半功倍,法院排定點交時程通常在同一天,不只點交一個案件,所以行程相當緊湊,這時鎖匠的功力好與不好,將影響整個執行流程,否則執行的書記官或法官等待失去了耐性,將可能延緩至下次才執行。

資料撰寫彙整:惠雙法拍所有