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法拍面面觀(8)--地籍套繪之問題探討



法拍面面觀8-套繪管制之問題套討

法拍屋兇宅事件經社會輿論及關注,參加拍賣前一般人都會注意之問題;其實受套繪管制的土地也經常出現於法拍之列,但買到這樣的問題案件,所受的金錢損害絕對比兇宅有過之而無不及,非僅如兇宅減損價金可以相比;一般在土地買賣契約書,有一條款:賣方出賣之土地如有法定套繪,應由賣方負責辦理解除,如發生不得解除套繪之事由時,由賣方負返還價金之義務,因此一般買賣按定型化契約即有所保障;但強制執行法第六十九條規定:「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」,法拍屋不負「瑕疵擔保」責任,法院僅為代債務人為出賣地位,所以預參與標售之人要自己盡調查之責任,如果買到受套繪管制土地,也不能依物之瑕疵理由請求返還價金,所以需特別注意。


舉一個案例,約幾年前有一塊位於台中市北區中國醫藥大學附屬醫院旁,雙面鄰路的建地,地點、位置都無可挑剔,結果去做完土地套繪就冷了一半,那塊地緊鄰一棟大樓是屬於該大樓建築基地一部分,早期建商雖合併請領建築執照,也併入容積計算但土地仍為個人之名下,取得使用執照後還刻意將圍牆修改,看起來好像跟隔壁的大樓毫無關係,其實那塊地早已受法定空地套繪管制,然後地主因個人債務關係被法院拍賣;我的建商朋友看到此拍賣資訊,立刻開保證金去承買,泡茶時問我

這塊地看法如何?(說我怎麼沒有報這塊地給他,而且很高興的表情)我說:如果沒有法定空地套繪,這塊地怎麼買怎麼賺,蓋起來樓下當店面,樓上可以租給中國醫藥大學學生或要照顧病人的家屬;他卻一身冷汗(沒去套繪),當場打電話問書記官是否可以退還保證金支票,還好那件案子有2個人一起送應買狀,好不容易才將本行支票拿回來;到現在那塊地還是空地一片,唯一可以確定的事,那塊地是隔壁大樓的法定空地,絕不能蓋合法建物。


法院執行程序,並沒有強制要求債權人調查或提供土地套繪資料,另強制執行法第六十九條規定:法院拍賣物件不負瑕疵擔保責任,地籍套繪圖調查責任就歸咎於買方;建築大樓地基之法空或經起照農舍應套繪之土地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用,但前項規定當

發生債權人請求拍賣之權利時,縱然經有套繪之土地仍得為拍賣,所以這是法拍長久以來的陷阱問題;因此除鑑請法院最好請求拍賣土地的物件,請債權人應提供土地套繪之資料外,最上策的方式還是將有受套繪管制的案件,直接於土地標示部登載註記,比如法定空地套繪、農地提供興建農舍、申請建照套繪管制…等直接於謄本明示,而且謄本有公示之意義,如果還發生錯誤就完全可歸責於買方自己,進一步提昇買賣交易安全,希望有心人士共同推動,能早日看見實行的一天到來,是大家共同的福氣。


項目

套繪管制之總類及目的

1

法定空地套繪管制(屬建築基地一部分)

說明

法定空地依建築法之規定,故屬建築基地之一部,其留設亦為建築許可之條件,然法定空地留設之目的,係在使建築物便於日照、通風、採光及防火,以增進房屋使用人之舒適、安全及衛生,法定空地之留設及使用之限制,依規定不得分割、移轉,並不得重複使用,係公法上就土地使用之管制規範,土地受法定空地之套繪管制。(登載建照號碼)

2

農地提供興建農舍之所有地號套繪管制

說明

按農業用地興建農舍辦法第12條第2項「未經解除套繪管制

不得辦理分割」之情形,係指「協議分割」;至於法院之「裁判分割」則不受該規定之限制,此乃類推適用建築基地法定空地分割辦法第6條第12項規定。已申請興建農舍領有使用執照之農業用地經套繪管制,除符合下列情形之一者外,不得解除:

一、農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。

二、非屬農舍坐落之農業用地已變更為非農業用地。

三、農舍用地面積與農業用地面積比例符合法令規定,經依變更使用執照程序申請解除套繪管制後,該農業用地面積仍達零點二五公頃以上,10271日修正發布之農業用地興建農舍辦法第12條第2項、第3項定有明文。(登載建照號碼)

3

建築法申請建照套繪管制 (許可建築之用地)

說明

依建築法規請領建照核准後,於地籍套繪圖上標示擬建造之建物位置,目的為避免重複建照,以達容積率跟建蔽率實體管制,如該建照於期間未建築完成,(縱使建照已過期)仍需由土地所有權人辦理解除套繪,才可以重新申請建照。(登載建照號碼)

4

變更設計套繪管制

說明

經請領建照核准後,因更改變更原設計,並更改設計核准後依新案蓋過舊案原則,於地籍套繪圖重新套繪(登載建照號碼)

5

解除套繪管制

說明

農地經申請還原比例,核准部份解除套繪或申請拆除執照已完成拆除作業,雖然於地籍套繪圖可不做繪製登載,然目的可於新案申請前空窗期管制,如期間有程序不符或爭議事件,依拆除申請字號反查。(登載拆除執照號碼)

6

畸零地緩徵套繪管制

說明

早期道路開闢,因道路工程因而變成畸零地,其需繳納之道路工程受益費暫先辦理緩徵,但於地籍套繪圖登載,於土地所有權人經合併申請建築或辦理土地調整分割時予以課稅。(登載課稅號碼)

項目

除外情形僅於地籍套繪圖加註,不做實際套繪

說明(1

()應辦理細部計畫尚未發布實施地區。

()應辦理市地重劃地區套繪管制。

()應辦理都市更新地區。

()應辦理區段徵收地區。

()禁建地區。

()都市計畫書規定應辦理整體開發地區。

前開禁限建區域僅為短期限制禁止移轉,地政局僅以圖說解明位置區域並於謄本加以註記,開發完成後及一併塗銷。(不加註也不套繪)謄本註記已有公示之意義。

說明

2

該土地仍有375租約事實,僅於地籍圖套繪加註管制,以防止權利人之權益受侵害。(加註)

說明

3

訴訟糾紛案件陳情案,僅於地籍圖套繪加註(例如非法取得土地使用權同意書…等)(加註)

說明

4

特殊禁限建區域(如斷層帶、行水區、水源保護區、軍事管制範圍限建、航道管制區樓高限制…等),僅於地籍圖套繪加註。

說明

5

建築法規實行前已存在之建物,系經測量後編定建物建號及繪製位置圖、測量成果圖及補辦建物第一次登記,於建管單位並無土地套繪管制,但仍為合法建物。或建物系為合法申請建築而來,地方政府於後期才施行做土地套繪管制,拆除或受理申請興建,仍依現實情形加以管制。(地籍套繪圖呈現空白,需多加注意)


資料撰寫:惠雙法拍所有