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法拍面面觀(7)--房屋稅問題集解


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Q1法拍屋得標後房屋稅應如何課稅?計算基準日應如何分算

Q2法拍屋如僅拍賣土地而地上有未保存登記建物,是否得依納稅證明主張所有權?或進而主張優先購買權?


法拍屋房屋稅

自拍定人收受權利移轉書之日起分算之

1司法院於951222日立法院院會三讀通過「稅捐稽徵法第六條條文修正案」明訂為96112日新法生效後,增訂地價稅、房屋稅的徵收比照土地增值稅,優先於一切債權及抵押權;過去舊的稅法規定,地價稅與房屋稅是排列在土地增值稅、抵押權之後分配;但96111日以前,已發生債務人所應負擔的公法義務欠稅時,仍然維持第三順位的受償地位;如果有些拍賣案件同時發生及跨越這兩個時間點,就依欠稅的時點適用新法規還是舊法規,分別予與課稅。

因此,拍定前已核課之房屋稅,應至法院參與分配。拍定後當年度之房屋稅應按月份分別計算納稅義務人,房屋稅一年可分12月份,以每月15日劃分,若得標取得移轉證書日起至課徵630日止,持有時間未滿一年(房屋稅每年51日開徵至531日止),可依月份比率聲請分算,稅捐處以拍定日,確認應納稅款範圍,再決定是否繳納。如當年5月1日才而拍定人自收受權利移轉證書之日起,就已取得其所有權,此時,拍定人就有繳納房屋稅之義務,若當月十五日以前取得權利移轉證書,則自當月起算;當月十六日以後取得時,自下月開始起算。
若拍定人於 225日 取得產權時,拍定人只須繳納當年度三、四、五、六月共四個月之房屋稅。若原所有權人(債務人)有欠繳之房屋稅,拍定人亦無代為繳納之義務。

一般程序拍定人均不會與房屋稅結果有任何關聯;按土地增值稅、地價稅、房屋稅之徵收分配,優先於一切債權及抵押權優先受償,稅捐稽徵法第 6條第 2項定有明文。又執行法院於不動產拍定後,就該不動產之土地增值稅、地價稅及房屋稅,應依稅捐稽徵法第 6條第3項扣繳;拍賣價金會先扣除土地增值稅、地價稅、房屋稅之課稅,後才按抵押權登記順位次序受償;因此影響即為債務人實際拍賣價金所得,扣除欠稅額才是真正清償債務的結果,此部份債務人應多加留意。


法拍屋如僅拍賣而地上有未保存登記建物

即使有房屋稅納稅證明 是否有權佔用或得主張優先購買權

仍為法院實體審認之權

2房屋稅條例第4規定:(徵收之相對人)

房屋稅向房屋所有人徵收之。其設有典權者,向典權人徵收之。共有房屋向共有人徵收之,由共有人推定一人繳納,其不為推定者,由現住人或使用人代繳。

前項代繳之房屋稅,在其應負擔部分以外之稅款,對於其他共有人有求償權。
第一項所有權人或典權人住址不明,或非居住房屋所在地者,應由管理人或現住人繳納之。如屬出租,應由承租人負責代繳,抵扣房租。

未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋,其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之;無使用執照者,向建造執照所載起造人徵收之;無建造執照者,向現住人或管理人徵收之。

房屋為信託財產者,於信託關係存續中,以受託人為房屋稅之納稅義務人。受託人為二人以上者,準用第一項有關共有房屋之規定。

依前述房屋稅條例第4 條之規定,房屋稅之繳納人可能係房屋所有人、典權人、管理人、現住人、承租人等,不一而定,可見稅籍登記為行政上課征稅捐之依據,尚難遽憑房屋稅籍資料,作為房屋所有權誰屬之唯一證明(此參最高法院93年度台上字第2155號判決意旨)。因此建物辦理稅籍登記,只是為稅捐便宜而設之規定;而設籍登記,乃是為便於辦理戶政事宜,而房屋所有人、典權人、管理人、現住人、承租人….等亦得將戶籍遷入設籍登記; 再者,縱令納稅人其主張屬實,亦僅能證明繳稅之事實,繳稅者、設籍者、管理人未必即為合理土地使用權源之裁判依據,亦不足以證明房屋為其私有權源,或得為主張優先購買權;因此是否有權佔用或得主張優先購買權,仍為法院實體審認之權,依事實情況如何;才能成就優先購買權或主張土地合理使用之權源。

資料撰寫彙整:惠雙法拍所有

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