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法拍面面觀(6)--私有權通路之現有巷道認定



私有權土地即成公用地役關係 不得為違反供公眾通行之使用

依據建築法第4248條之規定,建築基地與建築線應相連接,縣市主管建築機關,按現有巷道非屬市區道路,經指定已經公告道路之境界線為建築線,建築管理自治條例之規定,曾經地方政府指定建築線且仍維持通行者即稱【現有巷道】。

地方自治團體在受憲法及法律規範之前提下,享有自主組織權及對自治事項制定規章並執行之權限,依地方制度法建築自治條例係經地方議會通過,因此既成巷道實體管理權為地方政府;土地如經該建設處城鄉計畫科指定建築線套繪在案,且寬度應符合最小2公尺規定,並自開闢完成供公眾通行之日起,其土地所有權人不得為違反供公眾通行之使用;依台灣省建築管理規則第二條第一項、第四條第一項第一款規定,供公眾通行【現有巷道】,私有權土地即成立公用地役關係,依前開解釋自可拘束轄區內人民,不論所有權人是否變動,上開規定仍有適用,不得為違反供公眾通行之使用。

所謂道路,指依都市計劃法或其他法律公布之道路(包含人行道及沿道路邊綠帶)或指定建築線之現有巷道。法拍屋或法拍土地標售之前,如遇到非都市計畫內之道路,應先確認該道路是私設道路、既成道路、還是現有巷道,債務人用阻攔道路,當作阻止參與標購意願或築牆不讓得標人通行手法甚為常見,然這些作為目的多半是為了錢、情緒移轉發洩,認真傾聽為第一要務,了解債務人的來意後先釋出善意,預留給對方及自己可以接受的台階下;同時依法請求處理,既成道路、現有巷道不得任意阻攔的道路,尤其起造人申請建造執照或雜項執照時,應備土地權利證明文件及土地同意書切結,對【現有巷道】當負有履行其內容之義務,行政處分對於人民與國家雙方均有拘束力;因此債務人如任意阻攔,甚至可以提刑事告訴,給予警示及協商時反面之刃作用。對於非認定之道路,需看物件原始具備之條件,是否有其他道路可供通行,不行則可依原始供通行方法舉證,訴請袋地通行權救濟。外加提示:查詢該土地是否曾經依公共設施保留地提出免徵地價稅(每年都會發生)、土地增值稅或發生贈與行為申請免徵贈與稅、申報遺產時得不計入遺產總額,如果有上列任何一項可推定:所有權人自己曾經承認為提供公眾通行之道路及享受免稅之利益,現在卻因個人私利阻攔別人通行,雖然土地為私有,道路使用是事實依然需恢復通行。


為促進土地有效利用兼顧公眾通行

現有巷道除七大情形外可提出聲請廢道、改道


台灣早期城鄉聚落未進行規劃前,土地地籍零亂,居民因通行及建築需要,自然形成曲折蜿蜒的通行巷道,都市進行規劃後,寬敞的計畫道路陸續被開闢,這些小巷道有些已經沒有存在的必要性,有些則通行功能已大幅降低,然這些土地仍在私人名下,為促進土地有效利用,並兼顧公眾通行必要,對於已沒有通行功能的現有巷道,地主可以申請廢止;或者是為使土地完整使用,而且有其他可以替代改道通行時,也可以申請改道,以平衡確保地主權益與公共利益。因此現有巷道申請廢道、改道,依前述得為提出聲請,但於下列情形不予受理:

  1. 應辦理細部計畫尚未發布實施地區。

()應辦理市地重劃地區。

()應辦理都市更新地區。

()應辦理區段徵收地區。

()禁建地區。

()都市計畫書規定應辦理整體開發地區。

()其他依法應不予受理地區。


私有通行道路應分割持分登記及註明供公眾通行

至少設定公用地役權作為保障


綜上所述,私有土地提供通行,最好的方式是該土地另外分割出來,將通行道路地持分登記及註明供公眾通行,如果不行至少設定公用地役權(質權)來保障做前期的預防;【既成巷道之認定】單位需:鄰里長曾提出補助申請鋪設、鄉鎮市公所鋪設、縣市政府道路測量課、道路養護課會勘,配合具備既成巷道的七要件審查認定(見表一) ;【現有巷道之認定】單位需:縣市政府道路測量課、建築管理課、建築線套繪管制等審查認定;前述既成巷道及現有巷道雖然有法的依據及保障,但所涉及私權爭議問題甚多,法拍想靠徵收路權是緩不濟急,尤其現今政府政策及財源困難情況下,處理解決法拍路權糾紛問題需智慧跟高忍受度,經驗、方法都是時間累積而成,惠雙法拍自信能成為您便宜買屋、投資房地產的好幫手。


資料撰寫彙整:惠雙法拍所有


※表格說明:

1. 私有既成道路至少有下列認定之基礎要件,屬成立要件才有權利,多為確認【通行權利之目的】,如屬於不具備下列要件,就恐為私設道路,如有確認通行之利益及必要,可能還衍生袋地通行權之請求。

2. 私有既成道路,如經權責管理機關認定【公告認定】,就可以進一步認定為【現有巷道】,就可以【指定建築線之目的】,否則僅能有通行之權利,能否指定建築線尚因建築法規之規定,一般而言最常見是請私有既成道路地主,簽署土地使用同意書,才能核發建照。【現有巷道】之層次認定較為嚴謹,尚須曾經指定建築線或請領過建照且經主管機關認定公告才可為之,按前述如已經認定為都市計畫內之現有巷道,縱為私有權之土地,其管轄、管理、使用、申請請照、或道路開挖埋設管線,皆屬應向主管機關申請,無須檢附出具地主土地使用同意書(仍依各縣市政府作法標準為主,多數是無須另外檢附)。



項目

確認已具備現有巷道之條件(除至少具備既成道路7要件之一外,經主管機關認定公告)初步簡易診斷法應符合下列說明:

(目的:為申請建築線,為建築房屋使用)

備註


1

1.經主管建築機關應指定已經公告道路之境界線為建築線。建築法第廿五條第一項、第四十二條、第四十八條之規定甚明。又依台灣省建築管理規則第二條第一項、第四條第一項第一款規定,供公眾通行,具有公用地役關係之巷道為該規則所稱現有巷道,即得以申請指定建築線【都市計劃土地】。

2. 現有巷道經認定供公眾通行,免除『不特定人』之要件及『時間』之要件。

1.查詢營建施工課、測量課、建照管理課(是否曾供指定建築線、經合發過建照,進一步查詢建管套繪,其指定建築限切結書內容是否從該巷道出入)。

2. (地方治條例施行)現有巷道供公眾通行自可拘束轄區內人民,不論所有權人是否變動,縱使是私有權通路死巷亦同。


2

非都市土地巷道:

應基於巷道之寬度、使用性質、使用期間、通行情形及公益上需要等情形,依下列原則認定為現有巷道:

(一)寬度:最小寬度應為二公尺以上。但經現有巷道評議小組評議認定者,不在此限。

(二)使用期間:供公眾通行之期間已達二十年以上。

(三)使用性質、通行情形及公益性,符合下列情形之一者:

1.巷道旁已有編釘門牌房屋二戶以上,且其門牌編釘或戶籍登記已逾二十年。

2.巷道之土地登記之地目為道或土地編定為交通用地,並有通行事實存在。

3.道路或交通主管機關或當地區公所出具證明其有供公眾通行之必要。

4.為政府機關、公營事業機構或其他行政主體所開闢或維護,具有通行及公益必要之巷道。

5.1-4項以外其他情形,必要時得經管轄區公所會同各相關機關勘驗後,認定為現有巷道。

初步簡易判斷法:

1. 最小寬度應為二公尺以上。

2.應以空照圖比對提供證明(存有時間)或以公文書向主管機關答覆之證明。

3.查詢道路養護課(是否曾經興闢、維護或管理有案)道路主管機關之。

4. 公所准許設置路燈之公文,有門牌整編證明。

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