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法拍面面觀(5)--私有權土地通路之既成道路認定



私有權土地通路之既成道路認定

擔保物借款及賣應涵蓋道路用地 可避免衍生糾紛

法拍屋因為債務人之關係人(親屬或朋友)將通行道路阻攔或砌牆不得通行,還得翻牆才能回家,鬧上法院及新聞版面的事屢見不鮮,畢竟法拍屋的債務人之不動產起於非自願移轉,除非有經驗的標前事先分析判斷該通路是何種屬性,還有事後處理、因應對策是否有效發揮,才能避免面對有家歸不得的窘境,以既成道路之認定條件(見表一)簡述私有道路說明:

1.私有私設道路及農路:僅供給特定人士出入,如某社區之內的通行道路,就非為供給【不特定人】之要件;而遇到地主自行開闢的道路,現在為了某理由願意提供通路的,日後反悔或經所有權轉手後不承認也常見,最好的方式是將通行道路地持分登記及註明供公眾通行,如果不行至少設定公用地役權(質權)來保障,千萬不要用土地所有權人出具同意書作為保障(法律層面雖然可以救濟,但還需交付訴訟判決相當費時)。

2.私有既成道路:一般係指私有土地因一定原因而供不特定人通行之現成通路。

仍指私有土地自然形成道路(或農路、水路),供不特定公眾繼續通行(或排水、灌溉)達一定年數者,因時效完成有公用地役關係之存在,此項通路(或水路)之土地,即已為他有公物中公共用物,所有人雖仍有所有權,但其所有權之行使應受限制,不得違反公眾通行之目的。成為公眾通行之道路,其土地之所有權,縱未為移轉登記,而仍為私人保留,亦不容許私人在該道路上起造任何建築物,妨礙交通。

3.私有現有巷道:都市計劃土地經主管建築機關應指定已經公告道路之境界線為建築線。建築法第廿五條第一項、第四十二條、第四十八條之規定甚明。又依台灣省建築管理規則第二條第一項、第四條第一項第一款規定,供公眾通行具有公用地役關係,並依地方自治條例施行現有巷道供公眾通行自可拘束轄區內人民,不論所有權人是否變動。

按大法官釋字第四00號理由書:「既成道路成立公用地役關係,首須為不特定之公眾通行所必要,而非僅為通行之便利或省時;其次,於公眾通行之初,土地所有權人並無阻止之情事;其三,須經歷之年代久遠而未曾中斷,所謂年代久遠雖不必限定其期間,但仍應以時日長久,一般人無復記憶其確實之起始,僅能知其梗概為必要。」

地方政府管理權責單位就其寬度、使用性質、使用期間、通行情形及公益上需要認定之,既然認定為既成道路成立公用地役關係,其意義原係指個別人民財產,前述關係其所有權合法價值之權利,因公用地役關係之公權力行為,致附帶遭受較一般人更多之犧牲,使其財產價值之權利喪失或嚴重限制,形成因公益而特別犧牲其財產上之利益,此類土地國家自應依法律之規定徵收給予補償,不應打著公益需要認定,私有土地成了既成道路,卻遲遲不徵收無法兼顧到所有權地主的利益。


公用地役權之權利 勿須辦理地役權登記

台灣省政府交通處69.4.25日六九交二字第一四九二四號函:「…公用地役權之權利為不特定之眾人,勿須辦理地役權登記…」;因此既成道路要提供通行,又無法有效利用,等徵收也遙遙無期,目前各級政府財政困難,尤其是8米以下對於既成道路之徵收補償費用均無法編列情況下,才不會有讓債務人的關係人有機會可以藉私有土地做文章的機會;除政府徵收可以幫助解決實際問題,再者需從銀行要求借貸放款方面要求,所有權人提供擔保物借款時,應涵蓋標的供通行道路之私有土地,日後請求抵押權實現時,也能因為道路用地合併拍賣價金分配一筆款項,還能幫助預防排除債務人保留道路用地,衍生日後糾紛(產生問題的源頭之一:銀行通常未將道路用地一併抵押,所以可以任由第三人承接移轉),雖然現有巷道及既成道路法律關係較為明確,可委請警方依法處理甚至進一步提刑事告訴;但遇到非理性的抗爭或本來就是屬於私有權通路,恐衍生民事請求袋地通行權問題及相關訴訟,買受人除標前已有相當的認知與準備,否則對於金錢及時間都是一種侵害,因此突顯出標前的調查格外重要,委託專業處理是較好的選擇。

資料撰寫彙整:惠雙法拍所有


表格說明:

1. 私有既成道路至少有下列認定之基礎要件,屬成立要件才有權利,多為確認【通行權利之目的】,如屬於不具備下列要件,就恐為私設道路,如有確認通行之利益及必要,可能還衍生袋地通行權之請求。

2. 私有既成道路,如經權責管理機關認定【公告認定】,就可以進一步認定為【現有巷道】,就可以【指定建築線之目的】,否則僅能有通行之權利,能否指定建築線尚因建築法規之規定,一般而言最常見是請私有既成道路地主,簽署土地使用同意書,才能核發建照。【現有巷道】之層次認定較為嚴謹,尚須曾經指定建築線或請領過建照且經主管機關認定公告才可為之,按前述如已經認定為都市計畫內之現有巷道,縱為私有權土地,其管轄、管理、使用、申請請照、或道路開挖埋設管線,皆屬應向主管機關申請,無須檢附出具地主土地使用同意書。



項目

既成道路之認定條件

(目的:認定通行之權利)

備註

1-7項亦是現有巷道的認定基準)


1

供公眾通行,具有公用地役關係之巷道。關於供通行公用地役權之取得時效,原則上應依民法第七百六十九條規定以二十年為準,惟若符合同法第七百七十條規定之條件者,得以十年以上視為公用地役權之時效年限。

應以空照圖比對提供、里長證明、四鄰證明


2

非屬法定空地之私設通路或基地內通路,經土地所有權人出具供公眾通行同意書或無償捐獻土地作為道路,經依法完成土地移轉登記手續或經法院公證、認證者。

除土地所有權同意書、經法院公證、認證或經設定地役權


3

經由政府部門或道路主管機關出具曾執行該道路興闢、維護或管理有案之市區道路或村里道路證明文件。

查詢道路養護課(是否曾經興闢、維護或管理有案)。


4

未曾指定建築線有案或領有使用執照之私設通路,供公眾持續通行滿二十年以上期間,或於地方自治條例發布實施前經道路主管機關或公所為維護當地道路之通行需要予以鋪設路面或設置邊溝,且土地所有權人目前仍未限制特定人通行使用之巷道。

道路主管機關之鄉鎮市區公所,曾經鋪設道路或有設排水溝(水溝如有加蓋:有000公物字樣)、路燈照明。


5

地方自治條例公布施行前,曾指定(示)建築線且已建築完成之巷道,經都發局認定無礙公共安全、公共衛生、公共交通及市容觀瞻者。

查詢道路測量課(是否曾經合發過建照,進一步查詢建管套繪,其指定建築限切結書內容是否從該巷道出入)。


6

都市計畫細部計畫規定之都市設計審查地區,並經都市設計審議委員會審定兼供車道通行之防火巷。

都市設計審議委員會審定為必要保留通行,(公文書函覆查詢)。


7

於都市計畫地區,經私人或民間團體自行闢設或土地改良設置之現有巷道,如申請人無法有效舉證相關文件或經都發局認定為現有巷道之土地權利人提出異議時,得製作非都市計畫巷道網路圖,經道路主管機關確認有公眾通行需要者,經都發局予以公告三十日徵求異議,並通知該巷道土地全部所有權人,公告期滿無人異議者,得認定為現有巷道,並依法據以指定建築線;惟於公告期間有民眾或團體提出異議或陳情意見時,得提請各縣市建築爭議事件評審委員會評審會議審決確認。

前項第一款巷道之現有寬度應超過二公尺,並由都發局就其寬度、使用性質、使用時間、通行情形與公益上需要及參酌申請人檢附合法房屋證明、稅籍證明、接水接電證明、航照圖、道路主管機關核發之證明文件等認定之,並符合下列情形之一:

一、巷道旁之房屋已編有二戶以上門牌,戶籍登記或建築完成逾二十年者。

二、該現有巷道土地登記之地目為道或非都市土地編定為交通用地,並有通行事實存在者。

三、道路或交通主管機關證明有供公眾通行必要者。

建築基地臨接本條第一項規定道路以外之現有通路或農路,建築時依現況保留,不得指定建築線。依建築技術規則建築設計施工編規定所留設私設通路,除符合第一項第四款規定條件者外,不得認定為現有巷道予以指定(示)建築線。

屋已編有二戶以上門牌、房屋已有請領有使用執照、稅籍證明、接水接電證明、航照圖。