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法拍面面觀(4)-- 為何購入法拍屋,當年度馬上移轉為何還有高額的土地增值稅要繳納?


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土地增值稅問題集解

依據土地法第30條第五項:經法院拍賣之土地,以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者,以拍定價額為準;拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者,應以併同計算之金額為準。

 

法拍所得分配次序  國稅有優先抵押權受償 

 

因此一般法拍屋按拍賣所得程序,於分配次序國稅是有優先於抵押權優先受償,自拍定價金中扣抵執行費、地價稅、土地增值稅,拍定人自然不必繳納,但很多人會有這樣的疑問 ,明明拍賣程序中土地增值稅優先受償,國稅既然已經先分配受償,但為何馬上移轉賣出,還有這麼多土地增值稅要繳納?難道是重複課稅或債權人執行後法院沒先扣除這筆款項?想盡方式將戶籍遷入,閃過奢侈稅為自住自用,當年度出售為何還有土地增值稅要繳納?短短的時間為何有這麼多的土地增值稅要繳?種種此類問題:

 

拍定土地價格分價或評定價格公告現值 孰低為核課基準

 

然,其實認真看法條便知道,經法院拍賣之土地,以拍定日當期之公告土地現值為準,(意思是以拍定當期的公告現值為比較計算基準),但拍定價額低於公告土地現值者,以拍定價額為準;拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者,應以併同計算之金額為準。

 

比對該案件的土地出價款(土地與建物、分別標價、合併拍賣,投標人的出價,將直接影響日後課稅的基準計算),再除以面積平方公尺。

 

假定拍定土地價格除以面積的每平方公尺,總價高於公告現值(意思土地分價所得高於公告現值時),以從低課稅原則,那就用公告現值作為核課基準課稅。

 

假定拍定價格除以面積的每平方公尺,總價低於公告現值(意思土地分價所得低於公告現值時),以從低課稅原則,那就用法拍得標的土地分價,作為核課基準課稅。

 

所以簡單的說,就是拿拍定土地價格之分價當公告現值,然後再跟當期騰本拍定日的評定價格公告現值,兩者做比較,看何者為較低?以較低者最為核課基準,以符合原則,以實質課稅的原則,乃是稅法上特殊的原則或觀察方法,由於稅法領域受量能課稅原則(稅捐負擔公平原則)的支配,在解釋適用法律時即為給付能力;銀行送法院執行拍賣,再稅賦的使用受益原則,先採從低課稅原則,將原本要課的稅費先暫時緩課,待新的所有權人有過戶的行為時,再將暫緩課稅的金額,加上漲價之後的總額合併計算,課徵土地增值稅。

 

所以當銀行送執行拍賣,確實是在幫債務人繳應繳交的稅費,因為比如房屋稅地價稅土地增值稅優先受償,還不是從總價款內扣除,投標人不會因為知道要優先扣除稅費,而多加價一點幫銀行或債務人分擔,這樣的結果,不是銀行幫忙繳稅是什麼?(所以銀行對於持有過久,而未借款的案件放款會更審慎,除了屋齡老舊外的扣除分數,其實還包含土地增值稅逐年增加,發生逾期呆帳回償,請求抵押權實現法拍時,土地增值稅會侵蝕分配總價款。

 

承上所述,如果先前是以拍定價,從低核課土地增值稅,下次移轉時,仍然從拍定價的土地分價做為公告現值,(而不是取前次過戶較高的公告現值最為前次移轉現值),越過以往現值,往前採用較低拍定價,做為公告現值計算基準,所以縱使是當年度買進然後賣出(即使土地公告現值仍未漲價調整的狀態下),仍然可能出現高額的土地增值稅要繳納,那就表示你取得的土地價款過低啦!(比公告現值還便宜買進),有時還會發生要代繳土地增值稅狀況,當拍定價額不足扣繳土地增值稅時, 則由拍定人代為補齊差額,始能發給移轉證書。(是指按拍定價格來課稅計算,當分配價款仍不足以繳交土增值稅時,就由拍定人代為繳交其間的差額,才能發給權利移轉證書),仍依稅捐負擔公平原則。

 

投標前先行試算土地增值稅稅負 可藉以標價巧妙節稅

 

投標前應先試算如何分別標價、合併拍賣,可達成巧妙的節稅效果。

所以投資大眾對於法院拍賣土地的標購與出售,藉由低價標購法拍標的轉售賺取利益,必須注意有關土地增值稅稅負問題,必須列入考慮範圍,以免得不償失。

資料撰寫彙整:惠雙法拍所有

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