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法拍面面觀(3)--法拍之凶宅問題探討



法拍之兇宅問題探討

內政部公佈最新不動產現況說明書之版本明定:於產權持有期間是否曾經生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,其中之【產權持有期間】引發兩極看法熱烈討論,以下分敘說明整理:

採肯定說:認同內政部版本,凶宅僅屬於個人主觀面及心理面之範疇,因人、因時、因宗教信仰等不同而有異,亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理,在一般交易觀念上,顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備,自非謂物之瑕疵,高院99年上易字229號亦有相同之判例;且如因一次單一事件,該房地不管經過多久,凶宅屋主在事件而言不是受害者,就是其家屬,永遠被貼上凶宅之標籤,反而對事件更難以淡忘,讓受害者更難走出傷痛,對持有該房地之所有權人確實不當之處;因此僅需證明【產權持有期間】無非自然死亡事件即可釋明,對凶宅事件有中斷的效果,有助於不動產買賣,提昇經濟上之價值、活化使用功能上之效果。

採否定說:僅用【產權持有期間】認定民間普遍認為過於寬鬆,因為事件曾發生過就是事實,不會因為轉手過後就可以不認定為凶宅。再者請求損害賠償之法院判決實務,只能以下手對上一手所有權人請求賠償,不能越過自己的上一手再向更上一手請求賠償;縱然真的上法院請求,也僅有前屋主有權向更前手出賣人於法律上有請求權,確實有買受人的風險;後來有人更將【產權持有期間】一手凶宅,透過法院拍賣當作出售凶宅的出場解套地,透過拍賣可以不用瑕疵擔保請求權,因此看法才有兩極化。

法拍屋凶宅,除債權人陳報,否則難以調查

曾發生非自然身故情事之房屋,不論於居住者心理層面或市場接受層面,皆明顯異於相同地段及環境之房屋。是以將凶宅與週遭同環境之房屋相比較結果,凶宅將對於房屋之個別條件產生負面影響,造成經濟性之價值減損,進而影響其市場價格,故凶宅因素的存在,具有減少房屋價值之瑕疵,揆諸前揭說明,即屬民法第354 條所謂物之瑕疵。

10364日修正之強制執行法第771項第2款、第81條第1項、第2項第1款分別明定「查封時,書記官應作成查封筆錄,載明下列事項:...二、...建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明事項」,依1021210日施行之注意事項於查封筆錄載明;依據社會一般通念,標的物是否為「凶宅」對於應買意願及價格高低有重大影響,而執行法院就買賣標的物之重大相關資訊,應誠實揭露,且為兼顧執行程序得以迅速進行,執行法院對於拍賣標的物是否曾發生凶殺或自殺之查證,原則上向警察機關查詢已足(參臺灣高等法院暨所屬法院95年法律座談會民執類提案第9號意見)

拍賣雖然改進多一層誠實揭露於筆錄的部份,且拍定人仍得以凶宅未誠實揭露而撤銷拍賣,但仍需於核發權利移轉證書前提出相關單位佐證文書,如已核發移轉證書者,則仍適用強制執行法第113條準用同法第69條規定:「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」。所以標前調查顯然非只有債權人需陳報責任(凶宅對債權人請求拍賣不利,偶而也會隱匿事實),拍定人也需盡力於核發移轉證書前求證(部份債務人亦會用凶宅之假消息,阻攔拍賣)。

參標者查證凶宅難度高 經專業法拍業者協助

拍賣前有意參標者想自行去警局問清楚,卻因為非利害關係人不能查詢,依公務員服務法,公務人員有保守秘密之義務;無故洩露因職務知悉之秘密者將觸犯刑法妨害秘密罪則,故警察機關無法提供房屋是否為「凶宅」之訊息,除非得標後移轉證書核發前之黃金期間補查詢;在債權人不願意積極配合及前述調查的實務困難、又有假債務人透過法院洗凶宅,所以法拍屋之凶宅於標前調查確實有難度;拍賣物買受人除移轉證書核發前發現,否則依上開法條規定就得參標房地既無物之瑕疵擔保請求權,自不得執此以意思表示錯誤為由,主張撤銷拍賣之意思表示,因此需專業及經驗配合才能過濾,便宜又好的法拍屋。


表格說明:

1.詢問刑警是為了確認依警方的角度而言兇宅之認定,僅以辦案經驗協助釐清,聲明非代表整體警方發言亦非警方認定之基準,且不同意公開姓名,內容僅供參考,請自行判斷。

2.法院之判例認定系以不動產新買方角度而言請求賠償,是否足以減損房屋價值、請求損害賠償或減少買賣價金之均判例做認定基礎。

3.非自然死亡原因在民眾心裡觀感,以ABCD分等級,該分級系為本公司自行經調查所做出之分級,非官方單位之基準,以A級為造成民眾心裡恐懼最高,再依順位次序遞減,分級僅為參考並無以其他之意思表示。

非自然死亡原因及民眾心裡觀感

詢問警方凶宅認定

民間凶宅普遍認定

法院之判例認定及政府單位明文核定之兇宅

兇殺、有加害人、人為加工(意外終結生命)

民眾心裡恐懼分數: A

屋內專有部份屬凶宅。

屋內專有部份屬凶宅。

104101起實施不動產現況說明書,政府明定為兇宅。

法院判決認定足以減損房屋價值請求損害賠償或減少買賣價金之請求,勝訴判決居多數。

自殺-上吊(自行終結生命)

民眾心裡恐懼分數: A

認無加害人,屬自願行為,主觀上係出於殘害自己生命之意思,屬個人主觀認定是否為凶宅。

主觀上係出於殘害自己生命之意思,屋內專有部份仍屬凶宅。

104101起實施不動產現況說明書,政府明定為兇宅。

法院判決認定足以減損房屋價值請求損害賠償或減少買賣價金之請求,勝訴判決居多數。

自殺-跳樓(自行終結生命)

民眾心裡恐懼分數: A

認無加害人,屬自願行為,不屬於凶宅之認定,主觀上係出於殘害自己生命之意思。

需看最終事件落定地點。主觀上係出於殘害自己生命之意思。


104101起實施不動產現況說明書,政府明定為兇宅。

法院判決認定足以減損房屋價值請求損害賠償或減少買賣價金之請求,勝訴判決居多數。

民間之認定:

1.如跳到社區中庭建物專有及開放公設皆不算(怕減損社區房價,全社區共同隱瞞)

2.跳到露台或陽台附屬建物部份,只要不經專有部份,該屋不算凶宅。

一氧化碳中毒(意外終結生命)

民眾心裡恐懼分數:蓄意 B級意外 C

認無加害人,依規定明定,屋內專有部份屬凶宅。

屋內專有部份屬凶宅。

104101起實施不動產現況說明書,政府明定為兇宅。

法院判決有蓄意開瓦斯自殺行為才會被認定為兇宅;認定有足以減損房屋價值請求損害賠償或減少買賣價金之請求。

如果一氧化碳漏氣中毒即非屬兇宅認定,僅屬意外事故。

自殺-燒炭(自行終結生命)

民眾心裡恐懼分數: B

認無加害人,屬自願行為,不屬於凶宅之認定。

主觀上係出於殘害自己生命之意思,屋內專有部份仍屬凶宅。

104101起實施不動產現況說明書,政府明定為兇宅。

法院判決認定足以減損房屋價值請求損害賠償或減少買賣價金之請求,勝訴判決居多數。

墜樓(意外終結生命)

民眾心裡恐懼分數: C

認無加害人,不屬於凶宅之認定,僅屬刑事事件

認無加害人,不屬於凶宅之認定,僅屬刑事事件

屬不動產現況說明書內:非自然死亡之兇宅。

民間之認定:

1.如墜樓到社區中庭建物專有及開放公設皆不算(怕減損社區房價,全社區共同隱瞞)

2.如墜樓露台或陽台附屬建物部份,縱經專有部份,該屋仍不算凶宅(屬意外事故)

火災(意外終結生命)

民眾心裡恐懼分數: C

縱有加害人,專有部份不認定凶宅,僅屬刑事事件

縱有加害人,專有部份不認定凶宅,僅屬刑事事件

屬不動產現況說明書內:非自然死亡之兇宅;民間普遍及警方均不認定為兇宅。

法院請求判例過少,無法確認是否得請求減少給付買賣價金。

自殺-安眠藥(自行終結生命)

民眾心裡恐懼分數: C

縱有加害人,專有部份不認定凶宅,僅屬刑事事件。

有加害人,專有部份才認定為凶宅。

104101起實施不動產現況說明書,政府明定為兇宅。

法院判決認定足以減損房屋價值請求損害賠償或減少買賣價金之請求,勝訴判決居多數。

自殺-喝農藥(自行終結生命)

民眾心裡恐懼分數: C

主觀上係出於殘害自己生命之意思,僅屬刑事事件。

主觀上係出於殘害自己生命之意思,僅屬刑事事件。

104101起實施不動產現況說明書,政府明定為兇宅。

民間及警方均不認定為兇宅。

法院判例過少,無法確認是否得請求減少給付買賣價金。

暴斃(意外終結生命)

民眾心裡恐懼分數: D

認無加害人,屬身體不適,不屬於凶宅之認定。

認無加害人,屬身體不適,不屬於凶宅之認定

屬不動產現況說明書內:非自然死亡之兇宅;民間普遍及警方均不認定為兇宅。

法院請求判例過少,無法確認是否得請求損害賠償。


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