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法拍面面觀(2)--增建已併入拍賣範圍購買仍然算是違章建築嗎



增建已併入拍賣範圍購買仍然算是違章建築嗎?

然增建已於拍賣必需分別標價買入,仍然常常被債務人利用為協商談判搬遷之籌碼甚至不惜要脅舉報違建!為此,特別將問題整理彙整如下:

1.按抵押權之效力及於抵押物之從物與從權利民法第八百六十二條第一項定有明文。又於原有建築物之外另行增建者,如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在,而與之作為一體使用者,因不具構造上及使用上之獨立性(如由內部相通之頂樓或廚廁),自不得獨立為物權之客體,原有建築物所有權範圍因而擴張,以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。此類附屬建物依民法第811 條之規定,應由原建築所有人取得增建建物之所有權原建築所有權範圍因而擴張。但於構造上及使用上已具獨立性而依附於原建築之增建建物(如可獨立出入之頂樓加蓋房屋),或未依附於原建築而興建之獨立建物,則均非附屬建物,能否併入拍賣範圍則屬實體審認之另一問題;但法拍屋將增建,另為囑託地政測量後查封拍賣,將拍賣物釐清交付給買受人,就是為了避免衍生糾紛之意。

2.違建不得持不動產權利移轉證書逕自辦理所有權移轉登記:承上,拍賣公告常見:建物均未辦理建築物所有權第一次登記,拍定後無法逕持不動產權利移轉證書辦理所有權移轉登記。該建物若經建築主管機關認定係屬違章建築,拍定人應自行承受拆除之危險,因此屬「違章建築」縱經法院拍賣取得,仍不改其「違建」之性質,依法應申請當地主管建築機關之審查許可並發給執照方能建築,而擅自建築之建築物即屬違章建築;又按建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除,違反者,必要時得強制拆除其建築物,建築法第93條、建築法第25條第1項前段、第86條亦有規定。再按違反建築法或基於建築法所發布命令規定之建築物,其處理辦法,由內政部定之,建築法第97條之2亦有明定。

因此不應將拍賣必須並併入之增建用合法取得就等於合法使用連結;而且為都市化產生的問題,為謀求妥善對策,賦予政府取締、管制之權利,頒定一系列的都市計畫法、土地分區使用管制規則、建築法等及其相關法規,規範都市合理發展。計劃藉由土地分區、建築物使用管制手段、公權力的執行,在不違反憲法保障私人財產之範圍內,以公眾利益及創造舒適生活環境為目標,引導都市合理、健全發展,違章建築認定則屬地方政府行政管理權,必須清楚與拍賣合法取得與建築規定之違章屬兩件事。


3.違建報拆採分級優先執行次序:

以國人之習慣,房子再大永遠少一間,加上地方政府經費有限、地方民意反彈大等,於是採分級優先執行次序,如八大行業違建及全新的違建屬A類組之評分就相當高,會立即優先執行拆除(詳見表一),而一般違建如拍賣附屬之增建就屬C類組之評分就不高,其實先列管,有經費後按舉報順位執行拆除(議會的委員通過之拆除經費預算不高,因為來自選民壓力,吃力不討好的事沒人願意做),因此經費少的可憐,造成違建增長速度永遠比拆除來的多;那麼債務人想舉報違建來達成特定目的就會出現『效果不彰』,其實回歸問題本身在於債務人本身的認知與態度,造成今日被拍賣之結果並非為拍定買受人,而是本身財務或分割不能之問題,拍定買賣為既成事實,買方於法立場完全沒問題,但態度不應受到法院得強制執行保護而高傲或不給情理或協商空間;債務人也不應將拍定人視為仇敵,把所有怨氣出在拍定人身上,雙方不理智的處理答案是雙輸;雙方能互為體諒、互相幫忙,依經驗反而更容易達成各自所需之目標。

附表提供建築違章拆除優先次序表,如有與政府單位之雷同純屬巧合,為了方便給各位檢視自己違建屬於那一個層級之次序供作參考。

(表一)違章建築拆除優先次序表

表格說明:ABC分三類。A類為優先拆除,B類為次優先拆除,C類為次次順位拆除。

類組

次序

群組名稱

項目名稱

說明

勾選欄

A

1

政策性案件

施工中之違章建築

防止新違章建築物產生。


2

新違章

當年度興建完成之違章建築。


3

違規廣告物

非耐燃材質之竹木鷹架廣告物及高速公路兩側違規廣告物。


4

拆後重建案

拆後重建案。


5

配合本府或中央政策之執行

如青春專案、環境大執法、改善無障礙環境或重大公共建設之用地取得。


6

未依法申請建築許可而擅自建造營業

違章建築物如經八大行業、電玩業、工廠、旅館、賣場等大型營業場所或列管場所。


B

1

影響公共安全

有公安或消防安全或妨礙通行之虞

未依法申請之違章建築及違規廣告物阻塞逃生避難空間及消防搶救災,如占用防火巷、防火隔間等(消防局協助認定)


2

山坡地,河川地,水利地,濱海地區或環境汙染之違章建築物

影響公共安全、公共衛生及市容觀瞻(農業處漁業科、水保科、建設處流域科、城鄉科、環保局協認)


3

特定屋頂違章建築

占用建築技術規則設計施工編第99條規定之屋頂避難平台(5樓以上供公眾使用)


4

供營業使用

供營業使用之整幢違章建築。


5

違建樓層達二層以上

違建樓層達()二層以上。


6

占用騎樓

占用騎樓、騎樓退縮地或人行道空間


7

占用開放空間

依建築技術規則設計施工編第十五章實施都市計畫地區建築基地綜合設計所留設之開放空間。


8

占用法定空地供營業使用違章建築

建築房屋應留設的空地成為法定空地。於法定空地擅自建築供營業使用者。


C

1

一般性案件

法定空地一般空地、違章建築

非屬AB


2

天井違章建築

擅自增設樓板封閉天井者(建築技術規則設計施工編第404142)


3

夾層違章建築

擅自建造使用(建築技術規則設計施工編第118)


4

陽台、露臺、屋頂平台違章建築

擅自於陽台、露臺(建築技術規則設計施工編第120) 、及屋頂平台上擅自建築者。


5

涉及土地產權糾紛及土地遭他人占用且非屬AB類之違章建築

依據行政法判例應循民事訴訟辦理,法院判決後再執行拆除。


6

其他

舊有房屋(建築法及區域計畫法實施以前建築物)、非屬以上分類者。


依據內政部函頒之「違章建築影響公共安全處理原則」本件違章為:

□供營業使用之整幢違章建築。

□合法建築物垂直增建違章建築(B3之情形或違建達二層以上)

□合法建築物水平增建違章建築(B1B6B7B8之情形或違建達二層以上)

□其他。

備註:合法建築物應附使用執照及圖說資料佐證。勘查人(簽名):

資料撰寫彙整:惠雙法拍所有