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法拍面面觀(1)--標購法拍屋 標前調查比參與競標更為重要



標購法拍屋 標前調查比參與競標更為重要!!

單親媽媽受害!法拍凶宅 銀行隱匿法院不管

案例說明:

台南一名莊姓單親媽媽2013年曾向立委陳情表示,她在年初買了一間法拍屋,沒想到各大銀行貸款時,被銀行告知是凶宅,都不貸款給她,她向當初法拍的銀行貸款竟也拒絕,離譜的是,法院原未註記凶宅(主要是強制執行法中規定法院沒有主動調查房屋是否為凶宅之義務),莊女發現告知法院要棄標,法院竟在下一拍註記,差價還要由她來負擔,立委痛批法院和銀行根本是欺負弱勢者。

這名莊姓單親媽媽,因為長期租房子,為了要讓三個小孩有定居的地方,兼好幾份工作,存了45萬做為頭期款,因顧及能力不足,買不起新房,最後決定買法拍屋,透過網站找了一間250萬的房子,最後270萬得標,她很高興先付了頭期款,等法院催她七天內繳款,她去找銀行,沒想到沒有一家銀行願意貸款給她,才赫然發現是凶宅。

業經各媒體報導後,此案引起諸多社會人士同情與憤慨,咸認強制執行法這種規定有欠公允,多數人都願意對莊女伸出溫暖的援手。債權銀行在各界指責下,從善如流也願意吸收保證金的差額,先行墊還莊女士的保證金,免她吃虧。


法拍屋標購調查問題多如牛毛

標購者不慎易誤蹈陷阱

案例僅是法拍屋標購問題之冰山一角,其實法拍屋標購得標凶宅,也不是今天才有的偶發事件,只不過多數人選擇隱匿或自認倒楣,更有人積極的向法院提出告訴;雖經去年520三讀通過強制執行法修正案要求法院拍賣不動產,須公告載明海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水,火災受損,或建物內有非自然死亡(即「凶宅」)等屋況,民眾在資訊充分揭露下,決定是否投標買屋,保護消費者購屋的權益。

司法院並於去年五月十日強制執行法修法前,主動公布修正行政法規《辦理強制執行應注意事項》,規定法院書記官在查封不動產時。應就足以影響交易的特殊情事,像海砂屋、輻射屋,地震或火災受損,建物內有非自然死亡等情事向在場人調查,必須記載在查封筆錄。

新版不動產說明書必須揭露嫌惡設施

仍無納入法拍屋標註項目

以此次10/1實施新版不動產說明書範圍之嫌惡設施之應記載事項不及法拍屋,因此嫌惡設施部分仍有賴有心標得法拍屋者應詳加週邊環境調查,避免標得低價卻減損了房屋價值。

因此投標前的調查準備工作(可參見表一),反比你積極參與投標更為重要,你可知道法拍公司要為你的委託,投標前的調查準備有哪些嗎?有什麼是需要特別注意的?如果這些你不專精或無法有經驗的完成調查,奉勸你還是請專業的法拍公司為你服務吧。

落實法拍調查工作

錯標法拍風險機率大減

多一些人為你把關,至少可以降低類似的情況發生在自己身上,越是落實的法拍調查工作,涉及錯誤的風險機率就越低,為此,特別將本公司調查程序作業流程公開,希望給所有辛苦的法拍工作人員一個正面的鼓勵;因為收受委託的他們,該做的工作不能減少或馬虎,辛勤的付出鮮少讓客戶了解與認知,最後卻常常因為考量到投資利潤、客戶適用需求…等因素,反而不一定標得到;當收受委託的法拍仲介受到適度的肯定與尊重,相信對委託人信任的委託,也會更積極認真的審慎調查處理,雙方彼此互信、尊重等良性循環兩者合作皆愉快的氣氛環境下,點交處理流程會更順暢,其間縱使有許多問題或困難,有時法拍仲介者反而會自我吸收或多忍耐擔當些,而這些源自於客戶的信賴與肯定,法拍仲介也希望不負客戶委託,把事情處理完美;反之,如果落入不信任之惡性循環時則不然,情形怎麼做、怎麼都錯,因此保持正面良性的互動,施與受者都能領受感恩,兩者都有福之人。

投標前四大調查工作大公開

委託專業代標公司可降低或預防錯誤投標

承上所述,特別將法拍投標前的四大調查工作:產權調查、法規調查、市場調查及包含節稅規劃的成本稅費調查等工作內容公開,一方面提醒法拍屋投標雖然是人人皆可參與,非專業人士較難以完成獨立調查工作,委託專業法拍公司以團隊合作方式完成調查工作,至少可以減低或預防錯誤投標,造成金錢上的損失;另一方面是讓委託人了解,法拍仲介人員當收受到委託時,要完成調查的工作就已經是一件不輕鬆的任務,遑論後面得標的更為複雜的處理點交流程,因此,把其中一部份的調查流程公開,讓你們了解工作承受的壓力與辛苦,當沒得標時,不忘記跟委託的仲介說聲:謝謝!

資料撰寫彙整:惠雙法拍所有

















(表一)惠雙法拍標前調查作業流程

產權調查

標示部(使用分區、使用類別、公告現值、地上建物建號及查封臨編建號查核、面積、其他登記:如原住民保留地註記...等) □所有權(取得原因、權利範圍、前次移轉現值、申報地價、其他登記:訴訟註記、查封登記、未繼承登記、欠稅註記、假扣押或假處分、流抵登記、預告登記..等) □他項權利查核(抵押權、地上權、典權、地役權、其他債權) □地價調查(土地增值稅計算) □臨街道路產權調查(臨接道路狀況、臨接道路是否為私有) □土地形狀簡圖(是否為其畸零地) □比例尺寸核對 □是否有三七五租約 □標售面積 □公告總值 □地價證明 □房屋稅 □車位調查 □公設比調查 □公共設施調查(如是否有圖書室、交誼廳、游泳池、健身中心 等) □增建調查□權屬使用調查(露台、頂樓、佔用增建)

法規調查

非都內-區域計畫查詢 □都計內-都市計畫查詢□建蔽率 □容積率

禁建或特定管制區調查(洪水區、行水區、土污染管制區、河川管制區、國家公園保護區、生態保育區、山坡地管制區、限制發展區、原住民保留區、921禁建範圍區、軍事管制區、航空管制區、國家礦區、高速公路及高鐵兩側限建區、地層下陷區)等

套繪圖資料查詢(容積移轉配比地套繪、法定空地套繪、建照請領套繪、建築保存登記套繪)

使用限制(如工業區按特種、甲、乙、丁等級類別,工廠使用生產類別,是否符合該工業區之管制規定;或與土地分區管制不相符合之使用)等

移轉限制(如新農舍自使用執照取得日計算滿5年始得移轉、國民住宅戶籍遷入需滿一年始得移轉,國民住宅於使用照取得滿15年不受前項之規定)等

買賣限制(如耕地,除農業主管機關核可與農業發展相關之農法人或一般自然人可購買,私法人不得購買;原住民保留地限制移轉買賣對象)等

其他技術法規(最小基地面積、騎樓留設、排水接管同意書、道路通行同意書、建築線指定、得否容積移轉、開放空間獎勵、都市更新容積獎勵...等)

其他圖證:(如空照圖、等高路圖、地籍圖、套繪成果圖、建物平面圖、查封測量成果圖、竣工圖、測量成果圖、都市計劃圖、區域計畫圖、土地重劃或徵收公告閱覽圖、通盤檢討變更圖..等)

使用分區證明 □臨地道路(既成巷道、都市計畫道路、已開闢,或未開闢)□基地現況圖□拆橋同意書□廢路同意書□保留畸零地□防火格間距離

拍賣建照之移轉(得否變更起照人、建照期限是否有效) □不點交案件標前法律解析□變更可能性□補辦保存登記可能性□是否有優先購買權 □是否有其他重大變更及建設(市地徵收、土地重劃、通盤檢討案)

市場調查、使用現況調查

區域發展狀況調查-(人口成長數、地區發展潛力、居住環境機能、建物規劃及管理、大眾運輸條件、公共休閒設施、市場集約狀態、學區鄰近狀態、地區設施)

嫌惡性設施調查-(如火葬場、焚化爐、廟宇神壇、加油站、基地台、高壓電塔、屠宰場、垃圾場、資源回收站、特種行業、高架橋下及鐵路沿線…等)

是否有第三人佔用(租賃關係、租地建屋、實質耕作、有償佔用、無償使用、以債抵租、無租賃期限)

保存建物使用土地□未保存建物佔用關係調查□地上農作物權屬調查

房屋水電使用情形、使用狀況調查(租賃、佔用、自住)□921危樓列管□輻射屋□海沙屋□兇宅□公告淹水區□陽宅風水調查□座向調查(日照時數及西曬)□平均坡度調查(有效使用效能)□是否有道路通行之問題

成本稅費調查

土地增值稅標前分價規劃(節稅規劃,依個案個人考量是否要墊高前次移轉現值)□利息支出成本□貸款成本□個人所得稅及財產交易所得(課稅級距)□銀行開辦費(聯徵信用費及放款審查費)□仲介服務費□重大修繕費□積欠管理費□水□電□天然瓦斯支付□保險費□設定抵押權費□代書費□印花稅□契稅□是否要代繳道路工程受益費□是否欠繳重劃工程費及差額地價□是否要代繳土地增值稅□水土保持施工費□土地改良費□補貼搬遷費□公媽及神像移置處理費

不點交案件訴訟費(律師費、裁判費、測量費、鑑界費、提存金暫墊款、強制執行費)

點交衍生費用(警察差旅費、搬家公司費用、移置保管費、場地租賃費、清潔費、清運費)

資料來源:惠雙法拍